14.06.2021
«Справедливая арендная плата не означает разумную арендную плату, а является рыночной арендной платой за вычетом законодательных исключений»
Определение судом справедливой арендной платы в отношении домов и магазинов, расположенных в зоне контроля за арендной платой, регулируется статьей 8 Закона о контроле за арендной платой. Данная статья предусматривает, что арендатору по закону не может быть назначено повышение арендной платы, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Законный арендатор или арендодатель вправе обратиться в суд для оценки арендной платы, если он считает, что подлежащая уплате сумма несправедлива. Однако есть оговорка, что никакое заявление не может быть подано в суд до истечения двух лет с даты вступления арендатора во владение помещением или с момента последнего изменения арендной платы. Также закон предусматривает письменные переговоры арендатора и арендодателя о любом другом увеличении арендной платы. Такое возможно при условии, что увеличение не будет выше ставки, указанной в законе, и что увеличение не будет применено до вышеупомянутого истечения двух лет. Закон в статье 8(4)(a) предусматривает, что максимальный коэффициент увеличения не может быть выше, чем тот, который определяется каждые два года постановлением Совета министров после рекомендации Министра юстиции и общественного порядка. Первоначально коэффициент составлял 14%, постепенно снизился до 8% а затем и до 0% за период 22.4.2013-21.4.2023.
Однако в законе есть оговорка, на которую это сокращение не влияет. Она предусматривает, что справедливая арендная плата может определяться исходя из 90% средней арендной платы в непосредственной близости от рассматриваемого помещения. Следовательно, если подлежащая уплате арендная плата составляет менее 90%, она может быть увеличена и определена на этой основе. Но это недопустимо, если арендатор является беженцем или пострадавшим, в таком случае ставка не может быть выше 80%.
Для определения справедливой арендной платы эксперт-оценщик или оценщик, назначенный судом, должен произвести оценку с учетом рыночной арендной платы и средней арендной платы в районе. Также необходимо учесть все обстоятельства, такие как возраст, характер, размер, местоположение, состояние помещений, где размещено здание, выполнял ли арендодатель какие-либо работы, предоставляемые услуги и так далее.
Правовая оценка для определения справедливой арендной платы была сделана Судом по контролю за арендной платой в решении, вынесенном 20 января. По заявлению арендатора о снижении арендной платы было вынесено решение о процедуре оценки. Этот процесс подразумевает проведение осмотра либо Судом по собственной инициативе, либо по заявлению стороны спора, через должностных лиц/оценщиков Земельного кадастра. Назначение оценщиков утверждается Верховным судом при условии, что они обладают соответствующей квалификацией. Оценщики, следуя указаниям суда, проводят осмотр и готовят письменную оценку, которые будут представлены на заседании. Копии выдаются сторонам тяжбы. В исключительных случаях суд может распорядиться о подготовке дальнейших оценок. Предоставив право сторонам тяжбы быть заслушанными и учитывая обстоятельства конкретного дела, суд определяет справедливую арендную плату с даты подачи рассматриваемого заявления.
Суд добавил, что в случаях переоценки справедливой арендной платы важными основными действующими лицами являются эксперты-оценщики, чьи показания помогают суду прийти к своим выводам. Показания участников тяжбы имеют второстепенное значение, поскольку их субъективное восприятие справедливой арендной платы не имеет большого значения.
В конкретном случае суд постановил, что рассматриваемые помещения не подпадают под значение термина “недвижимое имущество”, как оно толкуется в полномочиях Физенцидеса, и, следовательно, это не предусмотрено Законом о контроле за арендной платой. Суд не обладал юрисдикцией для рассмотрения этого дела и поэтому отклонил заявление, которое также было признано преждевременным, поскольку оно было подано не по истечении двух лет с момента последнего повышения арендной платы.
