Налоги на недвижимость на Кипре

С 2013 года Кипр официально исключен из списка офшоров. Тем не менее, остров сохраняет огромную привлекательность для иностранных инвесторов. Прежде всего, людей привлекает мягкий фискальный климат. Кроме того, здесь созданы комфортные условия для постоянного проживания. Именно поэтому граждане со всего мира активно приобретают местную жилую и коммерческую недвижимость.

В связи с масштабной налоговой реформой 2026 года правила игры существенно изменились. Государство упростило администрирование сделок и снизило первоначальные расходы для покупателей.

Налоги, начисляемые при покупке недвижимости

НДС (VAT)

Стандартная ставка НДС на Кипре составляет 19%. Безусловно, данный налог начисляется только при покупке первичных объектов от застройщика. Вторичный рынок, напротив, полностью освобожден от уплаты НДС.

К слову, покупатели могут воспользоваться льготной ставкой 5%. Однако для этого объект должен приобретаться для личного проживания. В рамках обновленного законодательства льгота распространяется на первые 130 квадратных метров жилья. Более того, общая площадь здания жестко ограничена лимитом в 150 кв. м.

Существуют также строгие лимиты по стоимости. Цена самого строения не должна превышать €350 000, а общая стоимость сделки (включая землю) не может быть более €475 000. Важно отметить, что сдавать такую недвижимость в аренду запрещено законом.

Налог на переход права собственности (Transfer Fees)

Этот сбор уплачивается в Земельном департаменте при оформлении титула собственности на имя покупателя. Разумеется, если сделка облагалась НДС, покупатель полностью освобождается от уплаты этого налога. В остальных случаях базовая прогрессивная шкала выглядит следующим образом:

• До €85 000 — 3%

• От €85 001 до €170 000 — 5%

• Свыше €170 000 — 8%

Однако на практике государство предоставляет постоянную скидку в размере 50% для сделок, не облагаемых НДС. Таким образом, эффективные ставки составляют 1,5%, 2,5% и 4%. Оформление объекта на нескольких собственников (например, на супругов) позволяет пропорционально разделить стоимость и снизить итоговую сумму сбора.

Гербовый сбор (Stamp Duty) — ПОЛНОСТЬЮ ОТМЕНЕН

Важнейшее изменение текущей реформы касается гербового сбора. Начиная с 1 января 2026 года, закон о Stamp Duty полностью аннулирован. Следовательно, любые новые договоры купли-продажи недвижимости больше не подлежат обязательной маркировке. Покупателям больше не нужно уплачивать прежние пошлины (0,15%–0,20%). Это заметно снижает первоначальные финансовые затраты и ускоряет процедуру заключения сделок.

Налоги при владении недвижимостью

Ежегодный налог на имущество (IPT)

Как известно, общегосударственный ежегодный налог на недвижимость был полностью отменен. Таким образом, постоянное фискальное бремя на владение имуществом на острове отсутствует.

Муниципальные и коммунальные сборы

Тем не менее, собственники обязаны уплачивать локальные налоги в пользу местных муниципалитетов. Обычно эти сборы включают плату за вывоз мусора, очистку улиц и освещение. Сумма платежа рассчитывается на основе официальной стоимости объекта. Как правило, она составляет от €50 до €350 в год.

Отдельно взимается налог на городскую канализацию. Его размер обычно колеблется в пределах €100–200 в год. К слову, несвоевременная оплата муниципальных счетов влечет за собой штрафы в размере до 10% от суммы долга.

Налоги при продаже недвижимости

Налог на прирост капитала (Capital Gains Tax)

При продаже недвижимости на Кипре удерживается налог по ставке 20%. Он рассчитывается исключительно с чистой прибыли. Иными словами, налогом облагается разница между ценой покупки и продажи.

С другой стороны, закон предоставляет продавцам весомые пожизненные льготы. Например, первые €17 086 прибыли для каждого собственника освобождаются от налогообложения. Если объект являлся вашим основным жильем более 5 лет, необлагаемый лимит увеличивается до €85 430.

Кроме того, из налоговой базы можно вычесть все документально подтвержденные расходы на ремонт, модернизацию и услуги лицензированных агентов. Прибыль от продажи зарубежной недвижимости налогом на Кипре не облагается.

Сбор в пользу Агентства равного распределения бремени (IPTL)

Помимо этого, продавец обязан уплатить специальный сбор в размере 0,4% от стоимости сделки. Данный налог направляется на поддержку кипрских беженцев. Он удерживается при отчуждении абсолютно всех видов недвижимости на острове.

Налоги на недвижимость, полученную в наследство или в дар

Безусловно, налог на наследство на Кипре отсутствует. Однако при вступлении в права владения уплачивается стандартный титульный сбор (Transfer Fees).

В случае дарения объектов недвижимости ставка зависит от степени родства. Например, передача имущества от родителей к детям полностью освобождена от налогов. Между супругами и родственниками третьей степени ставка составляет минимальные 0,1%. Для официальных попечителей действует фиксированная пошлина в размере €50.

Как оптимизировать расходы

Для снижения фискальной нагрузки эксперты рекомендуют использовать проверенные легальные стратегии.

• Во-первых, при покупке первичного жилья важно своевременно подать документы на льготный НДС 5%.

• Во-вторых, на вторичном рынке выгодно оформлять объект на нескольких членов семьи. Таким образом можно существенно снизить эффективную ставку Transfer Fees.

• В-третьих, при последующей продаже необходимо сохранять все чеки на ремонт и модернизацию. Эти затраты гарантированно уменьшат сумму налога на прирост капитала.

Отказ от ответственности: Эта статья предназначена исключительно для общего ознакомления и предоставления информации. Она не является заменой профессиональной консультации. Не следует полагаться на информацию из этой статьи без получения независимой консультации, учитывающей конкретные обстоятельства вашего дела. Авторы и издатели не несут ответственности за любые убытки, которые могут возникнуть в результате действий или бездействия на основании этой статьи