Рынок недвижимости Кипра в 2026 году демонстрирует стабильный рост, привлекая инвесторов возможностями девелопмента и строительства частных вилл. Однако покупка земельного участка на острове сопряжена с юридическими и техническими тонкостями, главной из которых является градостроительное зонирование (Planning Zones). Понимание того, что скрывается за буквенно-цифровыми кодами в официальных документах Земельного департамента (Land Registry), определяет не только стоимость объекта, но и саму возможность реализации вашего архитектурного проекта.
Содержание
Основные параметры зонирования на Кипре
Прежде чем анализировать конкретные коды, вы должны разобраться в 4 ключевых показателях, которые регулируют застройку любого участка на Кипре. Эти данные указываются в свидетельстве о праве собственности (Title Deed) или запрашиваются через государственную онлайн-платформу DLS:
- Building Density (Коэффициент застройки): Определяет максимальную общую площадь всех этажей здания относительно площади участка. Например, при плотности 90% на участке 1 000 м² вы можете построить объект общей площадью 900 м².
- Coverage (Коэффициент покрытия): Указывает, какой процент земли может быть занят пятном застройки (фундаментом). Если коэффициент составляет 50%, то на 1 000 м² дом может занимать не более 500 м² земли.
- Floors (Этажность): Максимально допустимое количество этажей.
- Height (Высота): Предельная высота здания в метрах.
Ниже приведены характеристики наиболее востребованных зон, с которыми сталкиваются инвесторы при покупке земли под жилое строительство.
| Код зоны | Назначение | Плотность (Density) | Покрытие (Coverage) | Этажи | Высота (м) |
| H1 | Жилая (деревни) | 120% | 70% | 3 | 11.4 |
| H2 | Жилая (деревни) | 90% | 50% | 2 | 8.3 |
| H3 | Жилая (деревни) | 60% | 35% | 2 | 8.3 |
| Ka6 | Жилая (город) | 90% | 50% | 2 | 10.0 |
| Ka8 | Жилая (город) | 60% | 35% | 2 | 10.0 |
| Ga3 (Γ3) | Сельхозземля | 10% | 10% | 2 | 8.3 |
| Z1 (Ζ1) | Защищенная | 6% | 6% | 2 | 8.3 |
Расшифровка кодов: в чем разница между H и Ka
При поиске участка вы заметите, что жилые зоны маркируются буквами H (от греческого «Ierarchia») или Ka (от греческого «Katoikia»). Различие между ними носит не только терминологический, но и локационный характер.
Зоны серии H (Residential)
Эти зоны обычно располагаются в административных границах деревень и поселений.
- H2 — это «золотой стандарт» для строительства частной виллы. Плотность 90% позволяет рационально использовать площадь участка, оставляя место для сада и бассейна.
- H4 и H5 имеют гораздо более низкие показатели (40% и 30% соответственно), что делает их менее привлекательными для плотной застройки, но идеальными для уединенных резиденций.
Зоны серии Ka (Residential – Continuous Development)
Коды Ka6, Ka7, Ka8 чаще встречаются в черте крупных городов (Лимассол, Пафос, Ларнака) или в их ближайших пригородах.
- В зоне Ka6 разрешено строительство современных жилых комплексов или таунхаусов.
- Основное отличие от сельских зон заключается в инфраструктурных требованиях: в городских зонах строже контролируется доступ к центральной канализации, ширина дорог и наличие тротуаров.
Опасности покупки участков с кодами Ga (Γ) и Z (Ζ)
Одной из самых частых ошибок неопытных покупателей в 2026 году остается приобретение дешевой земли с маркировкой Ga3 или Z1.
Зона Ga3 (Γ3) — это сельскохозяйственные угодья. В 2026 году правила застройки таких участков стали еще жестче. Чтобы получить разрешение на строительство (Planning Permit) дома на такой земле, вы должны владеть участком площадью не менее 4 000 м² и доказать, что вы занимаетесь сельским хозяйством, либо получить специальное разрешение «по исключительным обстоятельствам», что в современных реалиях Кипра практически невозможно для иностранца.
Зона Z1 (Ζ1) является природоохранной. Строительство здесь либо полностью запрещено, либо ограничено коэффициентом 1–6%, что делает участок фактически непригодным для жизни. Часто такие земли продаются с «видом на море», но без права подведения электричества и воды.
Чек-лист проверки участка перед сделкой в 2026 году
Чтобы не купить землю, на которой нельзя строить, вы должны выполнить следующие шаги:
- Проверка Title Deed: Убедитесь, что в графе «Zone» указан код, допускающий жилую застройку (H, Ka, Eb).
- Анализ доступа к дороге (Registered Road): Если участок не примыкает к зарегистрированной общественной дороге, вы не получите разрешение на строительство. Покупка участка «без дороги» потребует сложной процедуры получения права проезда через соседние земли.
- Наличие коммуникаций: В 2026 году стоимость подведения электричества и воды на удаленные участки может достигать 20 000–50 000 евро. Проверьте близость ближайших точек подключения.
- Обременения (Notes/Encumbrances): В выписке из кадастра не должно быть отметок о «Green Area» (часть земли, которую нужно отдать под общественное озеленение) или «Road Widening» (отчуждение части участка под расширение дороги).
- Топографический план: Обязательно закажите актуальную топографическую съемку, чтобы соотнести реальные границы с кадастровыми.
Налоговые аспекты и дополнительные расходы
При покупке земли на Кипре вы должны учитывать не только стоимость самого объекта, но и сопутствующие платежи:
- НДС (VAT): При покупке земли под застройку, если продавец является юридическим лицом (девелопером), взимается НДС в размере 19%.
- Transfer Fees (Сбор за перевод титула): Если сделка облагается НДС, сбор за перевод титула не платится. Если НДС нет, действует прогрессивная шкала от 3% до 8%.
- Stamp Duty (Гербовый сбор): отменен с 2026 года.
FAQ: Часто задаваемые вопросы
Можно ли изменить зону участка из сельскохозяйственной в жилую?
Процесс изменения зонирования (Rezoning) возможен только в рамках пересмотра «Местного плана» (Local Plan), который проводится государством каждые несколько лет. Частное лицо не может изменить зону своего участка по запросу. Вы можете лишь подать возражение в период публичных слушаний, если у вас есть веские градостроительные обоснования.
В чем разница между H2 и H3 для частного застройщика?
Разница заключается в интенсивности застройки. В зоне H2 вы можете построить дом площадью до 90% от размера земли, а в H3 — только до 60%. Таким образом, для строительства виллы площадью 200 м² в зоне H2 достаточно участка в 225 м², тогда как в H3 потребуется минимум 335 м².
Что такое «Green Area» на плане участка?
Это требование градостроительных норм, согласно которому девелопер при разделении большого участка земли на мелкие лоты обязан выделить до 10–15% площади под общественные зеленые зоны. При покупке уже выделенного участка убедитесь, что его «чистая» площадь для строительства (Net Plot Area) не уменьшена за счет таких зон.
Как проверить зону участка онлайн самостоятельно?
Вы можете воспользоваться порталом DLS Portal (Department of Lands and Surveys). Вам необходимо знать номер листа (Sheet), плана (Plan) и номер участка (Plot). Система покажет текущую зону, коэффициенты застройки и покрытия, а также этажность.
Можно ли строить на участке с кодом Ga3, если его площадь меньше 4 000 м²?
В 2026 году это практически исключено. Ранее существовали лазейки для строительства на участках от 2 000 м² при наличии особых условий, но текущая политика Кипра направлена на ограничение разрастания жилой застройки на сельскохозяйственных землях для сохранения природных ресурсов острова.
