23.05.2022
Для местных жителей принято владеть долями недвижимости. Эта форма совместной собственности возникает в основном в результате наследования, когда родители передают одну собственность нескольким детям и так далее. Стоит отметить, что регистрация недвижимости на акции разрешена только для киприотов и граждан ЕС, а не для других. Таким образом, если гражданин, не являющийся гражданином ЕС, хочет купить недвижимость в виде акций, земельный кадастр не разрешит передачу, если не будет выдано отдельное право собственности.
Передача недвижимости в виде акций, а не всего права собственности на акции, в последние годы значительно увеличилась из-за отсутствия документов, подтверждающих право собственности. Например, в проекте с десятью квартирами без документов о праве собственности застройщик убеждает покупателей передать им имущество в качестве одной десятой доли, а совладельцы договариваются, какая квартира чья. В таком случае совладельцы должны подписать так называемое «соглашение о распределении», в котором четко указывается, какая доля кому принадлежит, и которое передается в земельный кадастр.
Конечно, это лучше, чем ничего, и хотя бы владение акциями лучше, чем договор, депонированный в кадастровой палате. Доля может быть продана другим лицам, передана детям, заложена и так далее. Это выход для тех, кто застрял в этой нездоровой ситуации без титулов, но он влечет за собой проблемы, которые могут перевесить это.
После того, как вы согласились на передачу доли и, несмотря на обязательство продавца приступить к выдаче документа о праве собственности на все, что предусмотрено в договоре, в 99% случаев этого не происходит, с неохотными покупателями, застройщиками и продавцы предпочитают игнорировать это.
Если вы решите продать свою акцию, вы должны сначала предложить ее другим акционерам на тех же условиях/цене, которые вы можете получить от потенциального покупателя за свою акцию. Есть несколько способов обойти это, но это не ясно.
Поскольку право собственности находится в неделимой доле, в случае обращения взыскания по ипотеке на одну из земель, принадлежащих кому-то другому, новый покупатель может предъявить иск против вашей собственной собственности, если нет договора о разделе.
Когда один из владельцев желает внести изменения в свою собственность, все остальные акционеры также должны подписать заявление на получение разрешения. Представьте, если они умерли, их доля заложена у многочисленных бенефициаров. В конце концов, большинство из них все равно вносят расширения или изменения, что усложняет вопрос о праве собственности.
Если один акционер делает что-то без одобрения, то все остальные акционеры не могут получить окончательное свидетельство об утверждении и правоустанавливающий документ. Таким образом, достаточно одного из владельцев, чтобы испортить всю процедуру, хотя по новым законам может быть обеспечено частичное свидетельство об одобрении и выдача титула.
Стоимость акции, конечно, менее ценна, чем свидетельство о праве собственности на всю собственность. Обычно банки или оценщики принимают 10-процентную скидку от стоимости с документом о праве собственности, но она может быть намного больше в зависимости от обстоятельств и доли.
Если вы опасаетесь, что ваш застройщик или продавец разорится, возможно, было бы лучше передать акции и взять на себя ответственность и расходы по выдаче свидетельства о праве собственности, а не настаивать на ожидании.
Нездоровая ситуация, но, как мы уже говорили, лучше иметь долю, чем ничего не зарегистрировано на ваше имя.
Antonis Loizou & Associates EPE — оценщики недвижимости, агенты по недвижимости и консультанты по недвижимости
