02.08.2021
В каждой стране действуют свои собственные правила, касающиеся агентств недвижимости. На Кипре действует Закон об агентах по недвижимости. Иностранцы, приезжающие из-за границы, опираются на систему своей собственной страны, что порой создает путаницу.
За границей агенту по недвижимости обычно платят вознаграждение за поиск подходящей недвижимости для инвестора.
Плата может составлять 1-2% от цены покупки в качестве вознаграждения за обнаружение. Однако, в случае договоренности сторон, в соглашении должно быть четко указано, что агент не будет требовать дополнительной комиссии от продавца. На Кипре этот сбор применяется редко. Если кому-то нужна недвижимость определенного типа, он должен нанять нескольких агентов для ее поиска. По итогу успешный агент получает комиссию от продавца (если не оговорено иное).
Комиссия представляет собой процент, согласованный между сторонами (или фиксированную сумму), и не имеет ограничений. Соглашение должно быть заключено в письменной форме, в противном случае закон предусматривает комиссию в размере 3% от согласованной цены. Комиссия может быть выплачена даже за несостоявшуюся сделку, если в договоре нет пункта, разрешающего это.
Комиссия в некоторых европейских странах делится 50/50 между покупателем и продавцом, в других странах соотношение варьируется. На Кипре комиссия полностью оплачивается продавцом в соответствии с законодательством (если не оговорено иное). Работа агента на Кипре состоит в том, чтобы найти подходящего покупателя. Если покупатель будет найден, а продавец откажется от сделки, агент по недвижимости может потребовать полную комиссию или «расходы». Было несколько дел, рассмотренных как Верховным судом Великобритании, так и Кипра, с решениями суда о полной выплате комиссии.
За рубежом считается нормальным, когда агент по недвижимости высказывает свое мнение о стоимости недвижимости. На Кипре это тоже делается, но агент не может выдавать официальный письменный отчет об оценке как таковой.
Примечательно, что для получения агентом листинга, он может указать высокую цену продажи, чтобы обеспечить подписание договора с клиентом. Впоследствии такой объект недвижимости будет тяжело продать и это нанесет ущерб продавцу.
На Кипре оценки проводятся оценщиками, зарегистрированными в Технической Торговой палате. Обращаться стоит только к зарегистрированным оценщикам. Качественная оценка более надежна, чем мнение агента по недвижимости.
На Кипре, особенно среди местных продавцов, не принято заключать эксклюзивный договор с агентом. Эксклюзивность означает, что если продажу недвижимости осуществляет сам владелец или другой агент, то продавец все равно выплачивает комиссию эксклюзивному агенту. Таким образом, владелец может в конечном итоге оплатить двойную комиссию.
Существует множество аргументов за и против эксклюзивных назначений. Это популярная практика во многих европейских странах, но если вы решите это сделать, установите ограничение по времени, скажем, шесть месяцев.
Имейте в виду, что если покупатель найден эксклюзивным агентом, но покупатель покупает недвижимость после истечения срока договора с агентом, то последний может возбудить дело против продавца в соответствии с соглашением.
Нередко покупатель и продавец соглашаются «обмануть» агента, чтобы сэкономить на комиссии, при этом продавец соответственно снижает свою цену. Такие дела могут закончиться в суде, когда будет издан приказ о запрете передачи собственности. Так покупатель и продавец остаются в подвешенном состоянии.
Используйте зарегистрированного агента, иначе продавец не сможет вычесть комиссию из цены продажи, а не лицензированный «агент» может в конечном итоге заплатить штраф или даже попасть в тюрьму.
Если вы собираетесь довериться одному агенту, убедитесь, что вы знаете, как он будет продвигать вашу собственность, и периодически проверяйте его работу.
Мы также рекомендуем агентам передать договор купли-продажи юристу, который проверит различные пункты (разрешение на строительство, отказ от ипотеки и так далее).
Имейте в виду, что некоторые юристы также просят комиссию при заключении сделки купли-продажи, либо шантажируют агента, чтобы получить «долю». Также недобросовестные юристы советуют обеим сторонам отказаться от сделки и предлагают другие объекты недвижимости, с которых они могут получить комиссию.
Еще один обман заключается в том, чтобы представить продавцу третью сторону (не агента) для получения комиссионных под предлогом продвижения.
Если продавца просят оплатить комиссию за границей, особенно в неизвестном банке, это подозрительно. Продавец может оказаться замешанным в отмывании денег.
На Кипре местным агентам по недвижимости еще предстоит пройти долгий путь. Дело в том, что многочисленные нелегальные агенты по недвижимости работают с объявлениями на всю страницу в прессе. И это при том, что многие из них были официально опубликованы, а некоторые даже осуждены.
