21.03.2021
В среду вышел выпуск программы «Место под солнцем». Зрители стали свидетелями слез радости женщины, которая выбирала квартиру на Кипре для того, чтобы приезжать сюда на отдых.
Это односпальная квартира с видом на море. Помимо этого на участке также имеется бассейн. Пляж рядом, инфраструктура развита – одним словом все, что героиня и ее муж искали.
После некоторых переговоров пара приняла предложение и купила квартиру.
Но они не осознавали, какие проблемы в будущем их могут ждать. Также как и многие другие покупатели.
Коммунальные платежи
Квартиры и другие жилые комплексы с общими удобствами, состоящие из более чем четырех квартир, по закону должны иметь Управляющий комитет, который управляет всеми соответствующими делами.
Владельцы всех квартир в этих комплексах должны вносить свой вклад в расходы по страхованию, обслуживанию, ремонту, восстановлению и управлению зданием. Эти взносы известны как коммунальные платежи.
На первый взгляд, это очень хорошая идея, и она хорошо работает в других странах. Коммунальные платежи используются для поддержания функциональности мест общего пользования. Например, бассейны, сады и теннисные корты. Посредством коммунальных платежей поддерживается состояние объектов, сохраняется их внешний вид, стоимость и пригодность для продажи.
Однако закон на Кипре не работает. Очень часто проблемы возникают из-за того, что владельцы отказываются платить за коммунальные услуги. Эта проблема, вероятно, усугубится из-за пандемии, поскольку многие люди потеряют работу или столкнутся с серьезным падением своих доходов.
В тех случаях, когда владельцы отказываются платить, Комитет по управлению должен покрыть недостачу, повысив для этого плату добросовестным плательщикам. Это вызывает негодование и часто приводит к эффекту домино, поскольку все больше владельцев отказываются платить. В конце концов Комитет по управлению массово уходит в отставку, а здания приходят в негодность и ветшают.
Единственный вариант, доступный для Комитета по управлению, – подать в суд на неплательщиков. Это обойдется примерно в 1500 евро за юридические услуги и судебные издержки – еще один расход, который необходимо покрыть за счет повышения сборов добросовестных плательщиков. В обычных обстоятельствах требуется 2, 3 или 4 года, чтобы получить судебное решение в отношении неплательщика.
Неплательщик может заявить, что у него нет денег, и договориться о долгосрочной схеме оплаты. Это может задержать платеж еще на 2 или 3 года.
Суд может также вынести решение против неплательщика, разрешив Комитету по управлению подать на меморандум в отношении имущества, принадлежащего неплательщику и в отношении долга. (Это предполагает, что у должника есть право собственности на имущество — недопустимые задержки с выдачей документов о праве собственности — еще одна давняя проблема, которую еще предстоит решить).
Меморандум запрещает неплательщику продавать, закладывать и передавать имущество до тех пор, пока долг не будет погашен.
В этих обстоятельствах меморандум мало полезен, поскольку долг не будет погашен в обозримом будущем.
Кроме того, меморандум остается в силе только в течение шести лет с даты регистрации судебного решения в Земельном реестре. Он может продляться на два года снова и снова по дальнейшим судебным постановлениям (и связанными с ними расходами).
Закон должен быть изменен, чтобы защитить Комитет по управлению и добросовестного владельца, который продолжает платить. Почему те, кто исправно платит, должны платить за тех, кто отказывается?
Плавательные бассейны в апартаментах
Согласно законодательству Кипра, бассейны в многоквартирных и других жилых комплексах считаются “общественными бассейнами”, и их эксплуатация регулируется строгими законами и правилами, регулирующими их лицензирование и использование. (Закон датируется 1992 годом, и срок его действия давно истек.)
Это имеет значительные юридические и финансовые последствия для Комитетов по управлению и владельцев этих комплексов.
Независимо от размера бассейна или количества единиц в комплексе, спасатель должен быть рядом, когда бассейн используется. Для достижения такого уровня покрытия, вероятно, потребуются два спасателя, стоимость которых составит около 30 000 евро в год. В некоторых более крупных комплексах есть два, а иногда и три бассейна, каждый из которых нуждается в двух спасателях, и их стоимость была бы астрономической. (На самом деле на Кипре недостаточно подготовленных спасателей, чтобы удовлетворить спрос).
Для эксплуатации этих бассейнов требуется годовая лицензия на эксплуатацию, которая стоит около 85 евро, а оборудование бассейна необходимо проверить на соответствие требованиям безопасности – еще траты.
Любой, кто управляет бассейном без лицензии или действует вопреки правилам, включая работу спасателей, виновен в совершении уголовного преступления. Нарушителю грозит штраф в размере до 450 евро, а если преступление продолжается после вынесения обвинительного приговора, ему грозит дополнительный штраф в размере 50 евро за каждый последующий день неправильной работы бассейна.
В прошлом власти закрывали глаза на эту проблему, в результате чего многие бассейны эксплуатировались без лицензии. Но пару лет назад власти Пафоса приняли решительные меры, санитарные инспекторы муниципалитета обнаружили более 170 плавательных бассейнов, работающих без лицензии. Владельцам и арендаторам этих квартир разослали уведомления о том, что они эксплуатируют общественные бассейны без лицензий.
У Комитетов по управлению не было иного выбора, кроме как закрыть свои бассейны или столкнуться с последствиями.
Вместе с Денисом О’Хара и Линдой Леблан мы подняли этот вопрос на встрече, которую провели с Министерством внутренних дел в 2007 году. В 2011 году депутат Европарламента Арлин Маккарти затронула эту проблему в Европейской комиссии. И хотя в 2015 году был предложен новый закон, никакого прогресса достигнуто не было.
В 2008 году были введены европейские стандарты для плавательных бассейнов (EN 15288-1 и EN 15288-2), которые классифицируют общие бассейны. Например, в жилых комплексах, в зависимости от их размера и использования.
Комплексы, которые имеют общий бассейн для использования владельцами недвижимости, их семьями и гостями, классифицируются как плавательные бассейны 3-го типа. Это делает их подпадающими под иные стандарты, чем общественный бассейн, и поэтому не требуют спасателей и т.д.
Однако по хорошо известным причинам, правительство Кипра не внедрило эти правила ЕС, которые моментально устранили бы необходимость в спасателях.
Надеемся, что пара, которая снялась в «Месте под солнцем» и купила квартиру с одной спальней сумеет избежать проблем в будущем. Желаем им не столкнуться с неадекватными и архаичными законами и правилами, регулирующими коммунальные платежи и бассейны.
