07.10.2023
Иностранные покупатели по-прежнему являются движущей силой сектора недвижимости Кипра, поскольку прибрежные города видят приток спроса, вызванный растущей тенденцией переезда на остров крупных компаний, как показывает исследование EY. Ожидается, что эта тенденция сохранится, поскольку иностранные граждане покупают дома в прибрежных районах, особенно после войны в Украине.
Согласно отчету EY Кипр, 2022 год был напряженным для сектора недвижимости: общая стоимость продаж превысила 4,2 млрд евро (рост на 31%), а объем сделок превысил 20 000 (рост на 13% по сравнению с прошлым годом).
По данным Земельного кадастра, почти половина документов о продаже была подана иностранцами. Иностранные покупатели в последние годы лидируют на рынке, подав более 40% контрактов на продажу. В 2018 году 48,5% контрактов были поданы гражданами стран, не входящих в ЕС; в 2019 году — 44,5%; в 2020 году этот процент достиг 41,3%.
В 2021 году доля иностранных покупателей снизилась до 39,9%, увеличившись до 44,9% в прошлом году. В первом квартале этого года она составляла 44,5%.
Хотя война в Украине и последующие ограничения на связанные с Россией инвестиции и запреты на поездки, согласно прогнозам, окажут существенное негативное влияние на рынок недвижимости, он оказался более устойчивым.
Как отмечается в исследовании EY, около 10 000+ специалистов из Украины и других стран СНГ (вместе с другими членами домохозяйств, по оценкам, около 24 000 человек) переехали на Кипр, что увеличило спрос на жилье и привело к росту арендной платы и цен в определенных районах.
Число кипрских покупателей снижается из-за роста стоимости строительства и повышения процентных ставок.
Кипр использует различные схемы для поощрения перемещения иностранных компаний, увеличения активности прямых иностранных инвестиций (ПИИ) и привлечения международных талантов.
«Уроки также были извлечены из отмены Кипрской инвестиционной программы (CIP), что привело к корректировке схем и повышению усердия», — говорится в отчете.
Разрешение на иммиграцию инвесторов, или, как его еще называют, схема «золотой визы», набирает популярность после того, как правительство отозвало CIP в 2020 году.
Лица из третьих стран, приобретающие недвижимость стоимостью более 300 000 евро, могут получить постоянный вид на жительство в ускоренном порядке.
Критерии были недавно пересмотрены и тщательно изучены, чтобы устранить любые недостатки путем введения механизмов проверок и верификации, чтобы избежать эксплуатации схемы.
По мере переезда высокотехнологичных компаний набирает обороты схема ускоренного получения разрешений на работу для сотрудников компаний из третьих стран, переезжающих на Кипр.
Ожидается, что инфляция стабилизируется, но останется высокой в обозримом будущем. Высокий уровень инфляции будет продолжать влиять на индексы цен на строительство, арендную плату и цены на жилье, подрывая покупательную способность потенциальных покупателей.
Квартиры пользуются повышенным спросом
«Очевидно, что квартиры остаются самым популярным классом активов по объему и стоимости (49% и 50% от общего количества соответственно).
Дома занимают второе место с 20% по объему и 25% по стоимости, за ними следуют земельные активы (в совокупности 25% от общего объема и 20% от общей стоимости).
С другой стороны, офисы составляют лишь 1% от общего объема транзакций острова и 4% от общей стоимости.
На магазины приходится лишь 1% от общего объема транзакций по объему и стоимости.
Остальные виды недвижимости (тренажёрные залы, плантации, виноградники) составляют 4% от общего объёма и 7% от общей стоимости сделки.
Если посмотреть на совокупный годовой темп роста (CAGR) отдельных районов за 10 лет (2013–2022 гг.), Лимассол продемонстрировал наиболее значительный рост стоимости транзакций на 14,4%, за ним следует Фамагуста с 12,8%, затем Никосия с 11,1% и Ларнака с 10,5%. Пафос продемонстрировал самый низкий рост стоимости сделки – 8,9%.
Лимассол лидировал с увеличением объема транзакций на 11,2%, за ним следовали Никосия с 10,5% и Ларнака с 8,7%. Фамагуста и Пафос имели более скромные темпы роста — 7,2% и 6,1% соответственно.
Если сосредоточить внимание на последнем полном году (2022 г.), то в Фамагусте, Лимассоле и Ларнаке наблюдались впечатляющие двузначные темпы роста стоимости транзакций по сравнению с 2021 г. (39%, 36% и 33% соответственно). В Никосии наблюдался наименьший рост: незначительное увеличение на 2%. В Пафосе, с другой стороны, зафиксирован самый высокий рост – впечатляющие 70%.
Повышение арендной платы в 2022 году было более заметным, чем рост цен реализации. Это объясняется возросшим спросом, как со стороны киприотов, так и со стороны иностранцев.
Квартиры и дома лидировали по росту арендной платы, увеличившись по сравнению с предыдущим годом на 15% и 11% соответственно. Квартиры и дома также росли на 5% ежегодно в течение последних 10 лет. В офисах рост арендной платы замедлился, но сохранился на уровне 0,2% в годовом исчислении, в то время как арендная плата в розничной торговле и складах незначительно снизилась на 0,2%.
Эти цифры отражают тенденции онлайн-покупок, сокращения площади физических магазинов и удаленной работы.
Перспективы
Компания EY изучила количество разрешений на строительство, чтобы определить будущее сектора недвижимости, отметив, что это последние разрешения, которые необходимо выдать перед началом любых строительных работ.
«Следовательно, это не рассматривается как «оппортунистическое» разрешение, а как разрешение на реализацию, выдаваемое только для проектов, которые, скорее всего, будут реализованы», — заявили в EY.
Статистика по разрешениям на строительство является ключевым индикатором эффективности рынка: данные за 2022 год показывают небольшое снижение строительной активности. Число разрешений на строительство выросло на 5% за последние пять лет. В прошлом году было зафиксировано снижение общего количества выданных разрешений на 7%, но их значения остались примерно на том же уровне.
«Сокращение разрешений в 2022 году может отражать опасения по поводу изменения поведения покупателей и падения спроса из-за длительных периодов инфляции и высоких процентных ставок».
Жилые активы составляют три из четырех выданных разрешений. Многоквартирные дома составляют около 14% от общего количества разрешений на строительство, а 73% представляют собой отдельные дома. Разрешения на строительство, выданные для офисных помещений, составляют примерно 9% от общего числа.
