01.08.2022
Преобладающие условия на рынке недвижимости соответственно влияют на арендную стоимость недвижимости. Определение справедливой арендной платы при установленной законом аренде в соответствии с оговоркой статьи 8(4)(а) Закона о контроле за арендной платой осуществляется путем изучения средней и рыночной арендной платы в близлежащем районе. Если арендная плата за недвижимость ниже 90 процентов от средней, она может быть увеличена до этого процента, если арендатор не является беженцем, и в этом случае процент не может превышать 80 процентов.
Для определения справедливой арендной платы требуется подготовка отчета эксперта-оценщика, либо частного, либо назначенного судом. При этом должно пройти два года с даты вступления арендатора во владение помещением или с даты последнего увеличения или уменьшения арендной платы.
Статья 8(5) закона предусматривает, что должны быть рассчитаны рыночная и средняя арендная плата за площадь, а также должны быть учтены все обстоятельства (кроме личных), в том числе возраст, размер, местонахождение и состояние имущества и, в в случае памятников архитектуры, были ли проведены работы и по какой цене, а также услуги, оказанные помещениям.
Правовая база и процедура определения справедливой арендной платы были разъяснены в решении, вынесенном председателем суда по контролю за арендной платой 30 июня. Арендодатель потребовал определить арендную плату за свой магазин. Суд подчеркнул, что, хотя в пункте (а) статьи 8 содержится положение об определении справедливой арендной платы в процентах, которые «будут определяться каждые два года советом министров», в непосредственно следующем пункте (оговорка настоящей статьи) есть иное положение. В этой оговорке делается ссылка на «среднюю арендную плату в близлежащем районе», используемую для определения арендной платы.
Суд заявил, что очевидно, что процентная доля первого раздела статьи 8(4)(а) остается нулевой с 21 апреля 2013 г. в попытке ограничить последствия экономического спада 2013 г. и впоследствии. Однако в случае резервирования дело обстоит иначе. Положение об определении арендной платы исходя из средней арендной платы может быть изменено или отменено только законодательным актом. Суд отметил, что пока Кипр переживал рецессию, в парламент были внесены различные предложенные законопроекты об отмене оговорки второго раздела статьи. Однако ни один из них не получил поддержки большинства, и положения остаются неизменными и по сей день.
Суд пришел к выводу, что, следовательно, рынок теперь предоставлен государству для регулирования арендной платы. Суд по контролю за арендной платой в случаях ходатайств об определении справедливой арендной платы свободно применяет положения оговорки. Выяснить среднюю и рыночную арендную плату в районе суду помогает оценщик поземельной книги рассматриваемого района, а если стороны не согласны с отчетом оценщика, они вправе назначить своего и представить их собственный отчет.
Суд не согласился с доводом арендатора о том, что повышение арендной платы за установленную законом аренду запрещено, заявив, что с обнулением процента первого раздела статьи 8(4) единственным механизмом определения арендной платы является механизм расчет средней арендной платы прилегающей территории. Он принял предложение, содержащееся в отчете оценщика земельного кадастра, и решил, что увеличение арендной платы за магазин оправдано, издав распоряжение об определении справедливой арендной платы за магазин задним числом с момента подачи заявления.
Джордж Кукунис — юрист, практикующий в Ларнаке, и основатель George Coucounis LLC, Advocates & Legal Consultants, info@coucounis.law
