Инвестиционный климат Кипра в 2026 году претерпел фундаментальную трансформацию в результате масштабной налоговой реформы. Для инвесторов, нацеленных на получение пассивного дохода от аренды, наступила эпоха упрощения: отмена ряда исторических сборов значительно снизила порог входа и упростила операционное управление. Однако вместе с либерализацией налогов государство усилило контроль над прозрачностью платежей, что делает точный расчет рентабельности инвестиций (ROI) критически важным инструментом для защиты капитала. В условиях 2026 года разрыв между валовой доходностью, которую декларируют застройщики, и реальной чистой прибылью владельца обусловлен не только эксплуатационными расходами, но и новыми правилами налогового резидентства и комплаенса.
Содержание
Отмена гербового сбора и SDC: новая реальность 2026 года
Главным событием 2026 года для рынка недвижимости стала полная отмена гербового сбора (Stamp Duty) для всех документов, подписанных после 1 января 2026 года. Это устранило дополнительные затраты на этапе регистрации договоров купли-продажи.
Вторым изменением стала полная отмена сбора на оборону (SDC) в отношении доходов от аренды. Ранее этот налог составлял 3% от 75% валового дохода (эффективная ставка 2.25%) и ложился бременем на налоговых резидентов Кипра со статусом Domicile. С 2026 года данный налог упразднен для всех категорий владельцев. Теперь доход от аренды облагается исключительно подоходным налогом (для физических лиц) или корпоративным налогом (для юридических лиц), что устраняет систему двойного налогообложения. Это изменение автоматически повышает чистую доходность объектов на 2.25% от оборота, делая стратегию «Buy-to-Let» более привлекательной.
Расходы на этапе приобретения: налоги и сборы
Несмотря на отмену гербового сбора, инвестор обязан учитывать другие обязательные платежи на этапе покупки, которые формируют общую сумму инвестиций.
Налог на добавленную стоимость (VAT)
В 2026 году стандартная ставка НДС составляет 19%. При покупке недвижимости для инвестиционных целей (сдача в аренду) льготная ставка 5% не применяется. Это означает, что при расчете ROI стоимость объекта должна учитывать полные 19% НДС, если только вы не приобретаете объект вторичного рынка или коммерческую недвижимость через структуру с возвратом НДС.
Налог на переход права собственности (Transfer Fee)
При покупке вторичной недвижимости, не облагаемой НДС, уплачивается Transfer Fee по прогрессивной шкале (3%, 5% и 8% в зависимости от суммы). В 2026 году продолжает действовать льгота в размере 50% от суммы сбора, если объект ранее облагался НДС.
Профессиональное сопровождение
Стоимость услуг адвоката в 2026 году составляет 1% – 1.2% от суммы сделки. Важно учитывать, что качественный Due Diligence в современных реалиях включает не только проверку титулов, но и аудит энергоэффективности здания, так как с 2026 года налог на недвижимость и арендная привлекательность напрямую коррелируют с классом энергопотребления.
Операционные расходы и налогообложение аренды
В 2026 году чистая прибыль инвестора (Net ROI) формируется после вычета эксплуатационных расходов и обязательных социальных взносов.
Взнос в систему здравоохранения (GHS/GESY)
В отличие от отмененного SDC, взнос в GHS в размере 2.65% остается обязательным для всех владельцев недвижимости, получающих доход от аренды на Кипре. Этот сбор рассчитывается от валовой суммы аренды и не подлежит уменьшению на сумму расходов.
Подоходный налог (PIT)
В 2026 году налоговая реформа увеличила необлагаемый минимум для физических лиц до 22 000 евро в год. Это означает, что инвесторы с небольшим портфелем недвижимости могут фактически не платить подоходный налог, если их суммарный доход на Кипре не превышает эту планку. Для доходов свыше этой суммы применяются ставки от 20% до 35%.
Обязательные электронные платежи
С 1 июля 2026 года на Кипре введено требование обязательной оплаты аренды через отслеживаемые электронные каналы (банковские переводы, карты). Прием наличных запрещен. Для инвестора это означает необходимость официального декларирования всех поступлений, что делает невозможным сокрытие доходов, но одновременно упрощает процедуру подтверждения расходов для налоговых вычетов.
Скрытые риски и амортизация капитала
В 2026 году инвесторы должны закладывать в финансовую модель расходы на поддержание высокого класса энергоэффективности. Директивы ЕС требуют регулярного аудита систем отопления и кондиционирования. Затраты на техническое обслуживание (HVAC maintenance) составляют около 300 – 500 евро в год.
Также следует учитывать налог на прирост капитала (Capital Gains Tax) при выходе из инвестиции. В 2026 году размер пожизненного налогового вычета при продаже недвижимости увеличен до 30 000 евро на человека. Это позволяет значительно снизить налогооблагаемую базу при реализации объекта через 5–10 лет владения.
FAQ: Часто задаваемые вопросы
Нужно ли платить SDC, если я имею статус Non-Domicile в 2026 году? С 2026 года налог SDC на доходы от аренды отменен для всех, включая лиц со статусом Domicile. Таким образом, преимущество статуса Non-Domicile в отношении аренды нивелировано, однако он по-прежнему дает полное освобождение от SDC на дивиденды (которые для домицилиантов теперь облагаются по сниженной ставке 5% вместо 17%) и проценты.
Каковы последствия приема арендной платы наличными после 1 июля 2026 года? Прием наличных платежей является нарушением налогового законодательства. Для арендодателя это влечет штрафные санкции, а для арендатора (если это юридическое лицо) — невозможность отнести арендные платежи на расходы компании, что увеличивает их налогооблагаемую базу.
Можно ли вычесть расходы на ремонт из налогооблагаемого дохода? Да, в 2026 году физические лица могут вычесть 20% от валового арендного дохода в качестве стандартного вычета на содержание и ремонт здания. Кроме того, можно вычесть проценты по кредиту, взятому на приобретение данного объекта, и расходы на амортизацию мебели и техники (обычно 10% в год).
Как изменились правила расчета налога на прирост капитала в 2026 году? Ставка налога остается на уровне 20%, однако увеличены лимиты льгот. Пожизненная льгота при первой продаже недвижимости составляет 30 000 евро, а при продаже основного места жительства (при условии владения более 5 лет) — до 150 000 евро. Это значительно повышает Exit ROI для долгосрочных инвесторов.
