14.03.2022
Мы считаем, что следует разъяснить, что представляет собой утрата права пользования имуществом и компенсация за нее арендной платой.
Тема поднималась в ряде судебных дел, в которых мы выступали в качестве свидетелей-экспертов. В нескольких случаях окружные суды постановили, что, несмотря на незаконную оккупацию собственности государством в течение десятилетий, зарегистрированные владельцы должны получить компенсацию на основе потерянного за это время дохода от аренды.
Наше мнение состоит в том, что, когда захват собственности был незаконным и в течение такого длительного периода времени, владельцы фактически потеряли свою собственность с точки зрения свободного использования и эксплуатации и, следовательно, должны были получить компенсацию на этом основании, поскольку захват был открытым и закончился без высвобождения имущества в поле зрения.
Одно дело сдать свою собственность в аренду на определенный период времени с необходимыми условиями (способ оплаты, увеличение дохода от аренды и т. д.), а другое дело, если владелец не может использовать свою собственность в течение таких длительных периодов времени.
Разница между решениями районного суда и рекомендуемым нами подходом весьма значительна. Это особенно верно, когда речь идет о земле, особенно о земле, которая находится в зонах застройки.
В одном из случаев подход земельного ведомства основывался на ежегодной аренде земли под сельскохозяйственные культуры по цене 1,0 евро/кв.м. Исходя из нашего подхода, она должна была составлять €5,0/кв.м.
Точно так же, скажем, кто-то должен был сдать соседу участок для использования в качестве открытой парковки, владелец может даже не удосужиться попросить арендную плату, но если тот же сосед попросит владельца разрешить ему использовать тот же участок на 30 лет и без соглашения о прекращении оккупации, мог ли владелец принять номинальную сумму или никакую? Точно нет.
В большинстве случаев наш подход не был принят судами, которые выбрали подход земельного управления.
В другом случае владелец благоустроенной фермы (сада) в 200 донумов в районе Пафоса получил заказ на принудительное приобретение для строительства водяной плотины. Владелец предоставил проверенные отчеты, должным образом утвержденные Налоговой службой, в которых указывается годовой доход в размере 250 000 евро, который увеличивается по мере взросления сада. Земельное управление основывало свой подход к компенсации на том, сколько садов было сдано в аренду, и предложило владельцу 450 000 евро.
Мы утверждали, что бизнес с годовым доходом в 250 000 евро, безусловно, стоит более 450 000 евро, и мы подали иск на 1 миллион евро вместе с литературой по этому вопросу, отчетами Министерства сельского хозяйства и так далее. В этом случае мы выиграли спор, и наш клиент получил компенсацию в размере более 1 миллиона евро.
В другом случае речь шла о клиенте, владевшем недвижимостью на пляже, которая была отделена от дороги полосой земли, преграждающей доступ, и поскольку эта полоса находилась в стадии экспроприации, владелец не мог обеспечить даже право проезда, препятствуя какой-либо застройке своего участка. Экспроприация существовала 20 лет и земля находилась в туристической зоне Айя-Напы. Мы проиграли в этом случае.
В другом случае, в районе Ларнаки, земельное управление использовало сравнительные данные из места, удаленного на 40-50 км, для обоснования своей оценки. Упомянутые аналоги находились в районе Лимассола, в то время как оцениваемый участок находился в деревне Ормидия и был землей зоны застройки, тогда как участок Ормидия был сельскохозяйственным. Мы выиграли после долгой борьбы в суде, но почему люди должны преодолевать все трудности, чтобы доказать что-то самоочевидное?
Иногда мы удивляемся, как судья может принять решение по делу, если он сталкивается с такими противоположными мнениями свидетелей-экспертов.
Существуют всевозможные мнения по таким вопросам, и иногда мы задаемся вопросом, призван ли судья выносить соломоново решение.
Стоит отметить, что владельцы недвижимости могут немного пожадничать на компенсацию, игнорируя показания своих адвокатов и других экспертов.
За 42 года работы нашего офиса мы сталкивались с разного рода решениями и претензиями.
В целом, я считаю, что у наших судей высокий уровень знаний и понимания, и это одно из немногих учреждений, которое по-прежнему сохраняет высокие стандарты защиты общества, но они также люди и совершают ошибки, нравится нам это или нет.
Antonis Loizou & Associates EPE — оценщики недвижимости, агенты по недвижимости и консультанты по недвижимости
