26.02.2022
Должно быть разъяснение, что считается потерей права пользования имуществом и компенсацией за нее.
Тема поднималась в судебных делах, где наш офис был свидетелем-экспертом. В некоторых случаях суды постановили, что, несмотря на незаконный захват собственности государством в течение более 20-30 лет, зарегистрированным владельцам должна быть выплачена компенсация, как если бы собственность была сдана в аренду, и компенсация должна основываться на потерянном доходе от аренды.
Наша позиция заключается в том, что занятие собственности, которое было незаконным и продолжалось так долго, привело к тому, что владельцы фактически потеряли свою собственность с точки зрения свободного использования и эксплуатации и, следовательно, должны получать компенсацию на основе потери возможности использования, поскольку занятие было бессрочным без каких-либо ограничений.
Одно дело сдать свою собственность в аренду на определенный период с необходимыми условиями (способ оплаты, увеличение дохода от аренды), а другое дело, если владелец не может использовать собственность в течение таких длительных периодов.
Одно дело было возбуждено Европейским судом против Турции, занимавшей недвижимость в течение очень долгого времени (примерно 30 лет), и обязало турецкое правительство выплатить владельцу компенсацию в размере 5% от ее рыночной стоимости (плюс проценты) до тех пор, пока она не будет освобождена (дело Титины Лоизиду). Таким образом, наш подход не только логичен, но и основан на этих (и подобных) решениях.
Разница между решениями районного суда и нашим подходом существенна. Это особенно верно, когда мы говорим о земле, которая попадает в зоны застройки.
В одном из случаев подход земельного ведомства основывался на ежегодной аренде земли под сельскохозяйственные культуры по цене 1,0 евро/кв.м. Исходя из нашего подхода, она должна была составлять €5,0/кв.м.
Точно так же предположим, что кто-то сдает в аренду, скажем, соседу участок под открытую парковку для дома. В этом случае собственник может даже не утруждать себя требованием арендной платы, но если тот же сосед будет просить собственника предоставить ему использование того же участка в течение 30 лет и без соглашения об освобождении/ прекращении владения, может ли он согласиться? Номинальная аренда или нет? Еще раз говорю, точно нет.
Наш подход в большинстве случаев не был принят судами, использовавшими подход земельного управления. Однако компенсация, подлежащая выплате (исходя из такого подхода), была бы ничтожной для беженцев, лишившихся своего имущества, оккупированного турецкой армией.
В другом случае владелец фермы (сада) в районе Пафоса площадью более 200 донумов попал под действие приказа о принудительном приобретении для строительства водяной плотины. Владелец/предприятие предоставил проверенные отчеты, должным образом утвержденные налоговым органом, в которых заявлен годовой доход в размере 250 000 евро и выше (по мере взросления фруктового сада). Земельное управление основывало свой подход к компенсации на том, сколько садов такого масштаба (1-4 донума) было сдано в аренду, и предложило владельцу 450 000 евро. Мы утверждали в суде, что бизнес с годовым доходом в 250 000 евро наверняка стоит больше 450 000 евро, и подали иск как минимум на 1 млн евро. Мы представили литературу по этому вопросу и отчеты Министерства сельского хозяйства. В данном случае мы выиграли спор, и наш клиент получил компенсацию в размере более 1 млн евро.
В другом случае наш клиент владел земельным участком на пляже, но полоса земли между ним и дорогой перекрывала доступ к нему. Поскольку полоса находилась в стадии экспроприации, владелец не мог обеспечить себе даже полосу отвода, что препятствовало развитию участка. Мы утверждали, что экспроприация существовала 20 лет, и поэтому наш клиент не мог использовать свою собственность ни для каких целей (это был участок в туристической зоне в Айя-Напе). Мы проиграли это дело, а клиент потерял возможность пользоваться своим имуществом.
В другом случае в районе Ларнаки земельное управление использовало сравнительные данные о продажах в других местах (40–50 км), чтобы обосновать свой подход к оценке стоимости недвижимости. Сопоставимые участки, на которые ссылается земельное управление, находились в районе Лимассола, а недооцененный участок в деревне Ормидия (не связанный) и сопоставимые участки в Лимассоле были землями зоны застройки, тогда как участок Ормидия был сельскохозяйственным. После долгих судебных баталий мы выиграли, но зачем клиентам лезть во все тяжкие, чтобы доказать что-то само собой разумеющееся?
Я часто задаюсь вопросом, как судья может принять решение по делу, столкнувшемуся с такими противоположными мнениями свидетелей-экспертов. Да, мы понимаем, что обе стороны глубоко заинтересованы, но в их подходе должен быть определенный профессионализм.
Существуют всевозможные мнения по таким вопросам, и иногда я задаюсь вопросом, призван ли судья их решать?
Джордж Кукунис — юрист, практикующий в Ларнаке, и основатель компании George Coucounis LLC, Advocates & Legal Consultants
