29.06.2022
Право арендатора на доступ к суду по контролю за арендной платой, когда предъявляется задолженность по арендной плате и владение арендованным помещением, может быть рассмотрено судом. Арендатору предоставляется право подать заявление о разрешении суда на подачу отзыва, в котором указывается, что его целью является не злоупотребление процедурой, предусмотренной в статье 11(1)(а)(ii), и что отказа нет со своей стороны платить арендную плату или вызывать необоснованную задержку платежа. Суд при рассмотрении такого заявления решит, есть ли основания для оценки утверждений арендатора и являются ли они веской причиной для предоставления ему разрешения на подачу ответа.
Принятие поправок к Закону 3(I)/2020 увязывает право арендатора на доступ к суду с его обязанностью выплатить сумму, требуемую арендодателем. Несмотря на то, что поправка нацелена на арендаторов, неоднократно упускающих просрочки и неоправданную задержку незавершенного судебного разбирательства, юридическая формулировка «сумма, причитающаяся к уплате, указанная в заявлении в качестве просроченной арендной платы» предполагает наличие задолженности, что делает формулировку проблематичной, поскольку заявил председатель Суда по контролю за арендной платой в своем решении от 25.05.2022.
В конкретном случае арендодатель подал заявление о взыскании задолженности по аренде помещения и арендной платы. Арендатор подал заявление о разрешении суда подать ответ, не выполнив своего обязательства по уплате арендной платы. Он утверждал, что срок аренды был бессрочным и что прекращение аренды было незаконным. Если бы это было запрещено, это было бы нарушением его конституционно гарантированного права на доступ к суду, гарантированного статьей 30 Конституции.
Суд, изучая Закон о контроле за арендной платой в связи с поправкой, подчеркнул, что когда просрочена арендная плата, обычно все просто. Последствия вынесения постановления о возвращении во владение варьируются от радикальных до необратимых, поэтому его издание представляет собой наиболее радикальное вмешательство в право на неприкосновенность помещений. Право на доступ к суду гарантируется в первом пункте статьи 30 Конституции. Хотя это и не является абсолютным правом, но подлежит разумным ограничениям, оно не должно принижаться таким образом, чтобы разрушалась его сущность. Европейский суд по правам человека, толкуя статью 6.1 Конвенции, признал, что это право должно быть обеспечено для эффективного осуществления.
Суд постановил, что вышеизложенное может привести только к выводу о том, что арендатор имеет право ходатайствовать о разрешении на подачу своего отзыва, не выполняя условия выплаты задолженности по арендной плате. Отсутствие явного правового положения заменяется неотъемлемыми полномочиями Суда, вытекающими из его судебной функции. Суд постановил, что заявление арендатора было подано правильно, без нарушения процедуры, предусмотренной новой статьей 11(1)(а)(ii) Закона.
По существу дела суд постановил, что требование арендатора о предоставлении права на подачу ответа не было основано на уважительной причине. Наличие, размер и невыплата заявленной арендной платы не оспариваются. Причина неуплаты арендной платы не была указана, что подтверждает, что на практике преследуется цель вызвать неоправданную задержку. Утверждение о том, что прекращение аренды было незаконным, также было необоснованным. Одно лишь предположение о том, что отклонение заявления влечет за собой нарушение конституционных прав нанимателя, не создает необходимых оснований для рассмотрения его иска, в связи с чем суд отклонил заявление нанимателя.
Джордж Кукунис — юрист, практикующий в Ларнаке, и основатель George Coucounis LLC, Advocates & Legal Consultants
