05.03.2023
Тысячи заемщиков пострадали от повышения процентных ставок, поскольку их ежемесячный платеж по ипотеке увеличился на сотни евро, что вызвало беспокойство на рынке жилья.
Учитывая признаки того, что Европейский центральный банк продолжит повышать процентные ставки для борьбы с инфляцией, опасения по поводу спада на рынке недвижимости усилились.
С июля ЕЦБ повысил процентные ставки на три процентных пункта и уже намекнул на дополнительное повышение на 50 базисных пунктов (половину процентного пункта) в преддверии заседания правления 16 марта, и теперь рынки ожидают дальнейшего повышения на 75 базисных пунктов до конца лета.
В реальном выражении ежемесячные платежи по ипотечным кредитам выросли на несколько сотен евро. Средняя процентная ставка по ипотеке в июле составляла 2,5%, а максимальная могла достигать 3%. Так, летом, если бы кто-то взял кредит в размере 200 000 евро со сроком погашения 20 лет, его взнос составил бы 1060 евро. Однако, поскольку ЕЦБ повысил ставки, ставки по ипотечным кредитам теперь составляют от 5,5% до 5,75%.
Поскольку большинство жилищных кредитов выдаются с гибкой процентной ставкой, регулируемой рынком, ежемесячный платеж по кредиту в размере 200 000 евро увеличился на 345 евро.
Когда в середине марта ожидается дополнительное увеличение, общая процентная ставка будет составлять от 6% до 6,3%, то есть увеличение составит более 400 евро, в результате чего ежемесячный платеж приблизится к 1470. Это оказывает дополнительное давление на домохозяйства, испытывающие трудности из-за высоких темпов инфляции, в то время как начинающие молодожены дважды подумают, прежде чем брать ипотечный кредит.
Элени Аверкиу, консультант по недвижимости Danos/BNPRE Group, сказала, что повышение процентных ставок происходит, когда рынок набирает обороты, формируя положительную динамику. По её словам, агенты по недвижимости уже зафиксировали падение спроса на рынке жилья из-за роста инфляции и процентных ставок.
«После отмены жестких мер по борьбе с COVID мы наблюдаем рост рынка, в основном за счет местных интересов и иностранных фирм и их сотрудников, переезжающих на Кипр в поисках жилья и офисных помещений», — сказал Аверкиу. Данос считает, что рынок все еще растет благодаря местным жителям и иностранцам. «Этот источник покупателей скоро иссякнет, оставив отрасль в поисках покупателей, в то время как мы видим, что новые местные покупатели более не решаются оформлять кредитный договор с банком. Мы также видим интерес к меньшим квартирам и домам, что помогает сектору оставаться устойчивым в этот сложный период», — сказал Аверкиу.
Консультант Danos отметила, что банки стараются быть полезными, обрабатывая кредиты как можно быстрее, и в случае надежных заемщиков может быть предложена более выгодная процентная ставка. Она утверждала, что власти должны вмешаться, чтобы принять меры, помогающие разблокировать сектор.
Отрицательные эффекты
Аверкиу сказала, что власти должны найти способы сбалансировать негативное влияние процентных ставок на домохозяйства. «Процентные ставки и стоимость жизни выросли, а зарплаты не менялись годами. Правительство и новый министр финансов должны изучить это и найти способы поддержать новых покупателей жилья». Она предложила правительству рассмотреть вопрос о единовременном гранте, чтобы помочь семьям купить свой первый дом.
Хотя развитие сектора недвижимости вызывает беспокойство, экономисты не считают, что это может привести к новой волне проблемных кредитов.
Иоаннис Тиркидес, главный экономист Банка Кипра, утверждает, что финансовые данные отличаются от того, что было в 2013 году, когда разразился банковский кризис. Он сказал, что доступность жилья зависит от изменения доходов, цен на жилье и процентных ставок, которые определяют стоимость обслуживания долгов.
«Поскольку процентные ставки выше, а реальные доходы сокращаются из-за инфляции, доступность недвижимости падает. В результате спрос на заимствования пострадает. Но это не означает, что просроченные кредиты начнут расти до какой-либо тревожной степени как в домашнем хозяйстве, так и в бизнес-секторе», — сказал Тиркидес.
Он утверждает, что несколько факторов делают текущую кредитную ситуацию намного более управляемой, чем в предыдущие годы. Он добавил, что уровень доходов в экономике сегодня на 40% выше, чем десять лет назад, а кредиты резидентов меньше половины в абсолютном выражении и меньше трети в отношении к ВВП. «Ссуды резидентов к ВВП составляли 80% на конец декабря 2022 года по сравнению с 270% на конец декабря 2012 года».
Экономист сказал, что, несмотря на замедление экономики, ожидается, что уровень занятости останется относительно высоким, начиная с позиции нехватки рабочей силы во многих областях, поддерживающей платежеспособность.
«Можно ожидать некоторое увеличение необслуживаемых кредитов, но я не ожидаю, что это станет серьезной проблемой в условиях экономического спада, как мы ожидаем, даже в условиях скромной рецессии, которая не ожидается».
