25.03.2021
После 2015 года многие объекты недвижимости перешли в собственность банков. В основном путем обмена долга на активы или выкупа.
Впоследствии некоторые из них были приобретены кредитными эквайринговыми компаниями, и в ближайшем будущем ожидается, что это же произойдет и с другими объектами.
Эти объекты недвижимости называют Real Estate Owned – REO, что означает “недвижимость, находящаяся в собственности”.
Сегодня банки и компании, занимающиеся приобретением кредитов, выставили на рынок более 6000 объектов недвижимости стоимостью примерно 2,5 миллиарда евро.
Другими словами, исходя из количества объектов недвижимости, которыми владеют эти организации, они стали значимыми для рынка недвижимости, поскольку неизбежно вызовут интерес со стороны потенциальных покупателей.
С точки зрения покупателя, важно знать, что эти организации больше внимания уделяют времени, необходимому для продажи имущества, чем его цене продажи.
Процесс покупки REO очень похож на покупку любой другой недвижимости, но с несколькими ключевыми исключениями, которые следует иметь в виду.
Начнем с того, что первый шаг включает в себя получение письма-разрешения от владельца недвижимости (банка или компании, предоставляющей кредиты), которое дает разрешение потенциальному покупателю запрашивать документы у различных органов власти, таких как Земельный кадастр или муниципалитеты, и просматривать их.
Этот шаг, также известный как «power of attorney», в основном применяется к крупным проектам и разработкам.
Следующий шаг – организовать встречу, на которой потенциальный покупатель осмотрит недвижимость.
До тех пор, пока сохраняется интерес к собственности, потенциальный покупатель должен заполнить форму тендера. Форма применяется ко всем объектам недвижимости, которые эти организации имеют в наличии для продажи.
Если продавец отвечает положительно, начинается процесс подготовки контракта.
Поскольку продавец является регулируемой организацией, покупатель должен успешно пройти процесс “Know Your Client” (KYC).
Именно так продавец знакомится с покупателем и гарантирует, что ему не о чем беспокоиться.
Далее следует процесс “Anti-Money Laundering” (AML), в ходе которого потенциальный покупатель должен доказать, что средства, которые будут использованы для покупки недвижимости, получены из чистого источника или источников.
Это называется подтверждением наличия средств.
Хотя все это может показаться чрезмерным, повышение нормативных требований за последние несколько лет вынудило банки следовать этим процедурам в точности, чтобы избежать других проблем в дальнейшем.
По завершении процесса KYC/AML подписывается контракт и выплачивается аванс в размере 20-30%.
Следующий шаг для продавца – получить налоговое разрешение.
Сделка переходит к заключительному этапу, когда контрагенты посещают Земельный кадастр для передачи права собственности на недвижимость.
Как мы упоминали ранее, для этих компаний скорость завершения транзакции имеет важное значение, поскольку каждый день, когда эти объекты остаются на их балансах – это дополнительные расходы.
Эти организации обычно устанавливают конкретные сроки, в течение которых процесс должен быть завершен.
Поэтому потенциальный покупатель должен быть готов во всех аспектах, прежде чем отправлять свое предложение.
Заблаговременная подготовка соответствующих согласований еще более важна в тех случаях, когда они планируют занять часть суммы для завершения покупки.
У покупателей также должны быть готовы все необходимые документы для процесса KYC/AML.
