На протяжении десятилетий рынок недвижимости на Кипре сталкивался с проблемой покупателей, которые приобретали объекты без титула на недвижимость. Чтобы защитить таких покупателей, парламент Кипра принял несколько законов, направленных на урегулирование этих вопросов в 2011, 2015 и 2023 годах. Однако недавнее судебное решение о неконституционности некоторых положений усложнило ситуацию.
Содержание
Проблема с титулами на недвижимость
Титул на недвижимость — это официальный юридический документ, который подтверждает право собственности на недвижимость. В нем содержится информация о владельце объекта, а также указаны ипотечные кредиты, судебные решения, долгосрочные договоры аренды (более 15 лет) и другие обязательства. На Кипре можно было приобрести недвижимость без наличия титула на недвижимость, что зачастую происходило, если продавец заложил свою собственность и не мог передать права на нее покупателю. Даже после полной оплаты сделки покупатели не имели гарантии, что их деньги будут использованы для погашения ипотеки. В результате таких покупателей стали называть «заблокированными» или «попавшими в ловушку», так как они не могли официально оформить право собственности.
Законодательные меры
В попытке урегулировать эту проблему парламент принял несколько законов. В 2011 году был введен Закон о продаже недвижимости, предусматривающий процедуру принудительного исполнения обязательств продавцом. В 2015 году были внесены поправки в Закон о передаче и ипотеке для недвижимости, а в 2023 году — изменения, касающиеся защиты покупателей от рисков, связанных с отсутствием титула на недвижимость.
Новая процедура 2023 года
Новый закон, принятый в конце 2023 года, установил процедуру для защиты покупателей. Согласно изменениям, продавец обязан включить в договор справку из Земельного департамента, подтверждающую наличие всех обременений на объекте недвижимости. Эта справка должна быть выдана не ранее чем за пять дней до подписания договора.
Также были установлены три вида процедур:
- Процедура типа А: покупатель может погасить 95% ипотеки, и банк удалит обременение.
- Процедура типа B: после выплаты 95% ипотеки покупатель получает подтверждение от банка, что ипотека снята.
- Процедура типа C: позволяет покупателю подать договор купли-продажи без заявления типа А.
Новая процедура применяется к договорам, заключенным с 12 декабря 2023 года. Закон 2011 года по-прежнему распространяется на более ранние договоры.
Конституционные вопросы
Однако в 2024 году Апелляционный суд постановил, что право Земельного департамента удалять ипотечные обременения нарушает конституционные права кредиторов на собственность, защищенные 23 статьей Конституции. Кроме того, это противоречит свободе заключения договоров, закрепленной статьей 26 Конституции. В результате все заявки на удаление ипотеки были приостановлены, и правительство работает над новым решением для выхода из сложившейся ситуации.
Правительство Кипра неоднократно пыталось решить проблему «заблокированных» покупателей недвижимости, но недавнее решение суда поставило под сомнение существующую процедуру. Для защиты своих прав покупателям рекомендуется не заключать сделки без получения титула на недвижимость и всегда консультироваться с юристом перед покупкой недвижимости.
