01.05.2022
Для местного населения было нормальным и приемлемым на протяжении десятилетий, если не столетий, владеть долей или частью собственности, получаемой, в основном, по наследству; таким образом, доля родителей переходит в доли или в совместную собственность (если она не подлежит разделу) к их детям или родственникам.
Регистрация недвижимого имущества на части или доли разрешена только для киприотов и граждан ЕС, но не для других граждан. Таким образом, вы можете заключить договор на покупку доли в недвижимости, но передача не будет разрешена (если вы не из страны-члена ЕС) Управлением земельного кадастра, если не будет выдан отдельный документ о праве собственности.
Альтернатива недвижимости, передаваемой в виде акций, в отличие от «правильного» права собственности на всю долю, увеличилась за последние годы из-за отсутствия титулов.
Так, в проекте из 10 квартир без права собственности некоторые покупатели убеждаются застройщиком передать им имущество, скажем, в 1/10 доли, а совладельцы договариваются о том, какая квартира чья. В таком случае совладельцы должны подписать так называемое «соглашение о разделе», в котором ясно указывается, какая доля кому принадлежит, и такое соглашение передается в Земельный кадастр. Конечно, это лучше, чем ничего, и, по крайней мере, долевая собственность лучше, чем депонированный договор.
Доля может быть продана другим, передана детям и заложена под ипотеку для получения финансирования. Это выход для тех, кто застрял в этой нездоровой и безтитуловой ситуации, но он влечет за собой проблемы, которые могут перевешивать отсутствие титулов (пусть и временного характера).
После того, как вы согласились на передачу доли и, несмотря на обязательство продавца/застройщика приступить к выдаче права собственности (всей доли), предусмотренной как таковой в договоре, в 99% случаев этого не происходит с нежелающими покупателями, разработчики и продавцы предпочитают игнорировать его.
Если вы решили продать свои акции, вы должны сначала предложить свою долю другим акционерам на тех же условиях/цене, которые вы найдете у потенциального покупателя вашей доли.
Поскольку право собственности находится в неделимой доле, в случае обращения взыскания по ипотеке на другую долю, к которой вы не имеете никакого отношения, вы можете обнаружить, что «новый» покупатель имеет претензии к вашей собственности, если нет договора о разделе долей.
Любой покупатель, желающий создать пристройки к своей собственности, должен обеспечить подписание заявления о разрешении от всех остальных акционеров (представьте, если они умерли, их доля заложена, есть многочисленные бенефициары). Таким образом, большинство совладельцев все равно осуществляют свои расширения/изменения, что усложняет вопрос о документах, подтверждающих право собственности.
Если один акционер делает что-то без одобрения, все остальные акционеры не могут получить окончательное свидетельство об утверждении или праве собственности. Таким образом, требуется один из «10», чтобы испортить всю процедуру — будь то по новым законам, можно обеспечить частичный сертификат утверждения и выдачу права собственности, оставив за собой единицу с незаконными работами.
Граждане стран, не входящих в ЕС, могут купить землю площадью до 4000 кв.м. Поэтому избегайте покупки доли в недвижимости площадью, скажем, 6000 кв.м.
Это нездоровая ситуация, но, как я уже говорил, лучше иметь долю, чем совершенно никакой зарегистрированной на твое имя недвижимости.
Антонис Луазу FRICS – оценщик недвижимости, агент по недвижимости и консультант по недвижимости
