В последние месяцы кипрские застройщики усилили давление на правительство с требованием смягчить правила планирования. Основные предложения включают сокращение минимальных размеров квартир и отмену обязательных требований по количеству парковочных мест на каждый объект. Аргументация застройщиков проста: уменьшение площади и отсутствие парковок снизят затраты на строительство, что сделает жилую недвижимость более доступной. Однако анализ рыночных данных и международный опыт заставляют усомниться в том, что это приведет к реальному снижению цен.
Международный опыт
Мировая практика показывает, что уменьшение площади квартир не ведет к удешевлению объектов для конечного потребителя. Показателен пример Канады, где в таких городах, как Торонто и Ванкувер, за последние 15 лет планомерно снижали минимальные требования к площади и парковкам.
Результатом стал классический случай «шринкфляции» в строительстве. Новая жилая недвижимость стала в среднем на 15–25% меньше. Односпальные квартиры, которые раньше имели площадь 50–55 кв. м, теперь чаще всего поставляются в размере 38–45 кв. м. Аналогичная ситуация наблюдается и у двухспальных объектов.
При этом цены продажи не упали. В большинстве случаев стоимость объекта оставалась прежней или росла, в то время как цена за квадратный метр резко увеличивалась. Экономия на парковочных местах (составляющая от €25,000 до €60,000 за место) не была передана покупателям, а трансформировалась в рост цен на землю и увеличение маржи застройщиков.
Рыночные циклы и поведение инвесторов
На Кипре основными покупателями новой жилой недвижимости, особенно в прибрежных городах, являются иностранцы и инвесторы. Эта группа покупателей менее чувствительна к физическому размеру помещений; для них первичны локация, доходность и ликвидность при выходе из актива. Пока спрос формируется этой группой, сокращение площади квартир приведет лишь к потере жизненного пространства, но не к экономии средств покупателя.
Ситуация усугубляется специфическими рисками. Если инвестиционный спрос ослабнет из-за геополитических проблем или изменения миграционных потоков, район может столкнуться с избытком мелких, неудобных квартир, которые совершенно не подходят для местных домохозяйств, планирующих долгосрочное проживание.
Последствия технического дерегулирования
Отмена требований к парковкам в стране с высокой зависимостью от личного транспорта не избавляет от автомобилей. Это лишь переносит проблему пробок и затраты на инфраструктуру на улицы и муниципалитеты. Уменьшение площади домов не создает доступности — оно создает плотность застройки без должного уровня комфорта.
Решение проблемы доступности жилой недвижимости невозможно только через техническое дерегулирование. Это требует:
- структурного подхода к предложению;
- планирования, ориентированного на инфраструктуру;
- разнообразия форм владения;
- механизмов, гарантирующих, что любая экономия на издержках дойдет до конечного покупателя.
Шринкфляция — это не реформа. Это скрытое изъятие пространства у жителей при сохранении прежнего уровня цен в каждом районе страны.
