8.04.2021
В английской терминологии есть целый ряд, казалось бы, взаимозаменяемых понятий: “cost”, “price”, “value” и “worth”. На самом деле, каждое слово имеет определенный смысл и их смешение создает путанницу для банковской сферы при работе с недвижимостью.
В повседневной речи “cost”, “price”, “value” и “worth” могут заменить друг друга, но в бизнесе недвижимости каждое слово имеет особое значение. Давайте подробнее разберем их.
Cost – это стоимость строительства здания и земли, на которой оно построено.
Price – это сумма, по которой недвижимость фактически продается, в то время как value – это оценка того, за что недвижимость может быть продана на открытом рынке, т.е. оценка цены.
Worth – это конкретная ценность, которую физическое лицо присваивает определенному объекту собственности.
Когда дело доходит до финансирования проектов в сфере недвижимости, банк предоставит кредит частично на основе ожидаемого дохода от проекта (в случае жилой застройки — от продажи отдельных единиц).
Этот (ожидаемый) доход, как правило, будет получен в результате оценки, проведенной оценщиком недвижимости, которому банк поручает оценить, за сколько застройщик продаст отдельные объекты в конкретном проекте.
Банк также поручит оценщику оценить стоимость строительства предлагаемого здания.
Затем он будет моделировать денежный поток разработки, чтобы проверить окупаемость проекта и удар на денежный поток в различных сценариях.
Когда работа выполнена, банк подчиняется требованиям регулятора, и оценщик переходит к честной борьбе.
Практика, а не теория
Это именно тот момент, когда практика должна преодолеть теорию и где нужно смотреть дальше отчета (и его сносок).
Оценщики часто являются инженерами-строителями или частными лицами, которые несколько отстранены от рынка недвижимости; это неизменно приводит их к «привязке» своих ценностей к стоимости (cost), поскольку они либо не принимают недвижимость, ценность (value) которой ниже ее стоимости, либо считают, что стоимость является лучшим показателем цены (price) на рынке с небольшим количеством сделок.
На падающем рынке, где цены часто ниже стоимости строительства, это приводит к переоценке, особенно земли.
В таких случаях актив стоит значительно дороже для его существующего владельца, чем для открытого рынка; его строительство также обошлось его владельцу значительно дороже, чем цена, которую готовы заплатить за него.
Оценщик находится в «ловушке»; ему необходимо оценить, сколько кто-то заплатил бы за перерабатывающий завод на открытом рынке, зная, что актив обошелся его нынешнему владельцу в значительную сумму и что он стоит для них намного больше.
Оценщику приходится основывать свою оценку на стоимости замещения и помещать примечание о том, что рынок для этого актива ограничен. Работа выполнена.
Какова цель использования недвижимости в качестве залога? Это резервная позиция, если заемщик не в состоянии погасить свой кредит, при этом выплаты поступают от его операций, т.е. банк занимается кредитованием денежных потоков.
Если оценщик указывает сумму теоретического и нереально достижимого залога, то банк только что предоставил ссуду без адекватной оценки риска того, что его запасная позиция будет меньше.
Это подводит нас к вопросу о ликвидности.
Уорреном Баффетом сказал, хотя и в совсем другом контексте: “Цена – это то, что вы платите. Ценность – это то, что вы получаете”.
Цены – это то, что вы кладете в свой карман. Ценность – это то, что, по мнению кого-то, вы получите.
Просто потому, что кто-то думает, что их собственность стоит больших денег или потому, что она дорого обошлась им, это не значит, что именно такую сумму получит банк, когда выставит ее на рынок.
По сути, это означает, что банки и оценщики должны учитывать то, что достижимо, а не то, что диктует теория или правила.
Только перейдя от «желательных значений» к «ценам реализации», банки могут принимать эффективные решения в отношении своего обеспечения, проводить эффективную реструктуризацию своих кредитов и позволить рынку и их балансу стабилизироваться.
