07.02.2022
Очень часто строителей нанимают для ремонта, строительства или пристройки домов или других зданий. Строитель или подрядчик, прежде чем приступить к работам, посещает и осматривает место, составляет перечень работ, которые необходимо выполнить, и делает предложение, согласно которому согласовывается гонорар. При выполнении работ собственник часто поручает застройщику дополнительные работы, за которые не было оговорено вознаграждение. Еще один не согласованный фактор – время выполнения работ. Когда застройщик выполняет работы качественно и дефектов нет, владелец доволен и без проблем производит оплату. Однако застройщик может не явиться, может быть задержка, либо наблюдаются дефекты и некачественная работа. То же самое может произойти, когда владелец не платит застройщику, и у последнего нет другого выбора, кроме как оставить работы незавершенными.
Обычно между собственником и застройщиком возникают вопросы:
- что предусмотрено договором между сторонами;
- какие работы были выполнены;
- кто виноват в нарушении договора;
- какой ущерб может быть стребован;
- какова разумная стоимость дополнительной работы.
В случае мелких строительных работ договор может быть частично письменным, а частично устным. Если соглашение заключено в письменной форме, оно должно быть максимально точным и полным. Строителю обычно платят по ходу работ, а также он может попросить предоплату на закупку материалов или на подготовительные работы. В случае, если срок в договоре не указан, подразумевается, что договор должен быть исполнен в разумный срок. В случае задержки учитываются любые дополнительные работы, запрошенные владельцем, чтобы оправдать затраченное время.
Неуплата средств собственником влечет за собой ответственность за нарушение договора. В таком случае застройщик вправе расторгнуть договор и оставить работы незавершенными. С другой стороны, когда строитель завершил работы и ему причитается остаток, он имеет право потребовать его от собственника, а также расходы на любые дополнительные работы. Компенсация, на которую имеет право строитель в случае незавершения работ по вине собственника, обычно включает в себя стоимость выполненных работ плюс прибыль, упущенную застройщиком от незавершенных работ. Прецедентное право предусматривает, что при отсутствии выраженного согласия застройщик имеет право на разумную плату за выполненную работу.
В случае некачественных или неполных работ или дефектов, владелец имеет право вычесть их стоимость из согласованной суммы. Претензия застройщика должна быть точной и содержать подробное описание выполненных работ, будь то согласованные или дополнительные работы, а также их стоимость. Поэтому строитель должен ежедневно записывать выполненные работы, чтобы его отчет был точным и правильным. Кроме того, застройщик должен попросить владельца подписать счет, когда работы будут выполнены, независимо от того, когда его гонорар должен быть уплачен. При этом не возникнет недопонимания или спора между сторонами, которые знают свои права и обязанности и избегают любых судебных разбирательств. Застройщик также должен позаботиться о том, чтобы быть зарегистрированным и иметь действующую лицензию на данную категорию строительных работ, чтобы его договор с владельцем считался законным и имел возможность требовать причитающиеся ему деньги.
Джордж Кукунис — юрист, практикующий в Ларнаке, и основатель компании George Coucounis LLC, Advocates & Legal Consultants
