12.10.2023
Во избежание недоразумений приходится признать, что в настоящее время существует соответствующее законодательство, регулирующее здания, находящиеся в совместной собственности, которое, однако, не лишено значительных недостатков.
Довольно часто возникают трудности со взысканием общих расходов с собственников, просрочивших оплату. Чтобы получить взыскание, необходимо подать иск в суд посредством гражданского иска, что является трудоемкой и дорогостоящей процедурой для любого Управляющего комитета (УК).
Штрафы
Благодаря недавно внесенному законопроекту, который в настоящее время обсуждается в Палате представителей, УК может наложить штраф на владельца, который задолжал общие расходы.
Новое Управление будет иметь возможность налагать штраф на владельца. Управление имеет право подать в суд на неплательщика, возбудив гражданское или уголовное дело.
Чтобы неплательщики могли представить защиту в гражданском иске, им сначала придется оплатить задолженность за коммунальные услуги либо секретарю суда, либо УК, а затем поручить адвокату подготовить защиту.
УК смогут воспользоваться правом ограничения прав неплательщика, исключая возможность ограничения доступа к имуществу неплательщика.
Данное положение законопроекта требует дальнейшего пояснения. А именно, что именно будет разрешено сделать УК, чтобы оказать давление на неплательщика, чтобы тот заплатил? Согласно новому законопроекту, Земельный кадастр будет требовать справку об оплате общих расходов, прежде чем санкционировать передачу собственности.
Амортизационный фонд
Другая проблема заключается в том, что ни в действующем законодательстве, ни в законопроекте нет положения, обязывающего создавать амортизационный фонд.
В настоящее время лишь небольшой процент зданий имеет установленный фонд погашения, используемый для сбора денег, которые будут использоваться для капитального ремонта здания, такого как изоляция крыши, замена лифта, благоустройство подъезда и техническое обслуживание (ремонт крупных трещин, покраска и т. д.) на внешней оболочке здания.
Гораздо проще и разумнее уже иметь значительную сумму денежных средств в строительном фонде на момент капитального ремонта, вместо того, чтобы требовать от собственников собрать значительную сумму денег в относительно короткий период времени, когда возникнет такая необходимость. Новое законодательство должно предписать создание фонда погашения.
Главная проблема
Но что, по-видимому, является самой большой проблемой? Возможно, самым большим недостатком нового законопроекта является отсутствие требований к прозрачности посредством регулярного и надежного предоставления информации владельцам от УК.
В действующем законодательстве есть общее указание на ежеквартальный поток информации, тогда как в законопроекте есть положение о предоставлении информации раз в два года или ежегодно во время годового общего собрания собственников. Это положение далеко не удовлетворительно.
Прозрачность в финансах необходима для того, чтобы не создавать сомнений в том, что Управляющий комитет может распорядиться финансовыми ресурсами здания, а также во избежание большинства недопониманий и трений между владельцами.
Законопроект внес поправки в распределение общих расходов, так что только 40% крытых веранд и 20% открытых веранд будут учитываться при расчете общей площади квартиры.
Подразумевается, что собственники зданий, находящихся в совместной собственности, продолжают иметь право устанавливать свои Правила в отступлении от Типовых положений. Это означает, что собственники с большинством в 75% могут изменять положения Типовых положений.
Новый законопроект улучшает процедуры, права и обязанности вовлеченных владельцев и УК в случае, если квартира создает проблемы либо по отношению к другой квартире, либо в местах общего пользования.
Ведение записей
Законопроект возлагает надзор за зданиями, находящимися в совместной собственности, на районные органы муниципалитетов, а не на Земельный кадастр, что в настоящее время является установленной процедурой.
Участие Земельного кадастра в проблемах зданий, находящихся в совместной собственности, до сих пор практически не наблюдалось. Было бы неплохо, чтобы новое Агентство в рамках муниципалитетов смогло справиться со своей миссией, и такие проблемы, как отсутствие Административного комитета, задержка оплаты коммунальных услуг собственниками и своевременный ремонт, нашли свое решение в короткие сроки.
Следует подчеркнуть, что законопроект требует, чтобы административные комитеты получали от консультантов сертификат пригодности здания (своего рода ТО для зданий), что также является требованием другого законодательства, регулирующего вопросы безопасности граждан.
Здания, находящиеся в совместной собственности, должны быть зарегистрированы в учетных документах Агентства и ежегодно информировать его о создании Управляющего комитета, уплачивая соответствующий ежегодный сбор (20 евро).
Таким образом, новый законопроект предлагает некоторые решения основной проблемы невзимания коммунальных расходов. Вторая основная проблема – отсутствие прозрачности при предоставлении правильной и своевременной информации – не решена в новом законопроекте и должна быть исправлена Палатой представителей в ходе обсуждения законопроекта.
С увеличением обязательств и ответственности членов УК, у владельцев будет мало интереса к участию в Административных комитетах. Предложение состоит в том, что все владельцы должны быть назначены членами УК по закону, но по практическим соображениям небольшая группа владельцев должна действовать в качестве Исполнительного комитета УК.
