Выбор между абсолютно новым объектом от застройщика и недвижимостью от собственника на Кипре в 2026 году — это не только вопрос эстетики, но и серьезный финансовый расчет. Основное различие кроется в налоговой нагрузке и последующих затратах на эксплуатацию. Поскольку Кипр активно внедряет «зеленые» стандарты ЕС, разрыв между новыми и старыми домами становится всё более заметным. В этой статье мы сравним оба варианта по ключевым параметрам, актуальным на текущий год.
Содержание
Налоговая нагрузка: НДС против Трансферного сбора
Главное финансовое различие заключается в типе уплачиваемого налога при покупке.
Новостройки
При покупке нового объекта вы платите НДС (VAT). В 2026 году стандартная ставка составляет 19%, но для первого жилья площадью до 130 кв. м (при общей площади до 190 кв. м) и стоимостью до €475,000 действует льготная ставка 5%. Важнейшее преимущество: покупатели новостроек с НДС полностью освобождены от налога на переход права собственности (Transfer Fees).
Вторичный рынок
Здесь НДС не платится, но возникает обязанность уплатить Transfer Fees при регистрации Титула. Хотя в 2026 году продолжает действовать скидка 50%, прогрессивная ставка (3%, 5% и 8% в зависимости от суммы) может составить существенную цифру для дорогих объектов.
Энергоэффективность и стоимость содержания
В 2026 году энергоэффективность стала определяющим фактором рыночной стоимости. Согласно директивам ЕС, все новые здания на Кипре строятся по классу «А», что включает солнечные панели, теплоизоляцию и современные системы климат-контроля.
Новостройки
Потребляют на 40-60% меньше электроэнергии. Это критически важно в летние месяцы, когда расходы на кондиционирование старых домов могут достигать внушительных сумм.
Вторичка
Объекты старше 10–15 лет часто имеют класс «C» или «D». В 2026 году для таких зданий могут потребоваться дорогостоящие улучшения, чтобы соответствовать новым экологическим нормам. Однако при покупке старого объекта у вас есть возможность провести реновацию «под себя», используя современные материалы.
Юридические нюансы и Титул собственности
Вопрос владения остается ключевым для безопасности сделки.
Вторичный рынок
Главный плюс — наличие готового индивидуального Титула собственности (Title Deed). Вы становитесь полноправным владельцем в момент закрытия сделки. Это исключает риски, связанные с недостроем или банкротством застройщика.
Новостройки
Часто продаются на этапе строительства или сразу после сдачи, когда индивидуальные титулы еще находятся в процессе выпуска (что может занять 1–2 года). Ваша собственность в этот период защищена депонированием договора в Земельном кадастре. В 2026 году этот механизм отлажен, но он всё же требует большего доверия к репутации девелопера.
Готовность к заселению и арендный потенциал
Если ваша цель — немедленный переезд или получение дохода, вторичный рынок выигрывает в скорости. Вы видите реальное состояние объекта, соседей и сложившуюся инфраструктуру. Новостройки же предлагают «эффект новизны», который крайне востребован у премиальных арендаторов (IT-специалистов и экспатов), готовых переплачивать за современный дизайн, наличие тренажерных залов в комплексе и «умные» технологии.
Износ конструкций и скрытые дефекты
При покупке вторичного жилья в 2026 году необходимо закладывать бюджет на технический аудит. Проблемы с гидроизоляцией крыши или коррозией арматуры в прибрежных зонах — распространенные проблемы старого фонда Кипра. Новостройки имеют гарантию от застройщика на структурные элементы (обычно до 10 лет) и на внутреннюю отделку (1–2 года), что дает покупателю дополнительное спокойствие и предсказуемость расходов на ближайшее десятилетие.
