07.05.2022
Подача договора купли-продажи в Управление земельного кадастра является формой защиты покупателя, независимо от того, имеет ли недвижимость отдельный титул или нет. Эта мера может быть использована в судебном порядке для принуждения продавца к передаче имущества на имя покупателя (при условии соблюдения покупателем условий договора купли-продажи).
Однако такая же оговорка не действует в пользу продавца в том смысле, что покупатель может быть принужден судом вернуть имущество обратно на его имя.
В эти трудные времена с ограниченным финансированием отсутствие защиты продавца стало серьезной проблемой. У одних покупателей нет средств для оплаты необходимых комиссий за перевод, других это не беспокоит, а третьи исчезают (обычно это иностранные покупатели).
Основываясь на собственном опыте, я хотел бы привести примеры такого положения вещей.
Пафос – Проект под нашим управлением включает в себя 31 квартиру; только 21 покупатель выступил за передачу, несмотря на выдачу титулов за 2 года до этого и многочисленные приглашения продолжить передачу.
Лимассол. Из 85 квартир в проекте только 29 были выставлены на продажу после многолетних задержек в вопросе права собственности. Итак, исходя из моего опыта, примерно 30% от общего числа покупателей не совершают перевод.
Эта нездоровая ситуация неприемлема, и правительству/парламенту следует изучить ее, потому что:
Если недвижимость не передается покупателю, право собственности остается за продавцом/застройщиком; последний затем несет ответственность за уплату имущества и любых муниципальных налогов, тогда как налоговые органы могут размещать «памятку» на имущество продавца до тех пор, пока такие налоги не будут уплачены, включая проценты за задержку, без их вины.
Исчезновение/отсутствие ответа покупателей, договор которых сдан на хранение в Управление земельного кадастра, не позволяет продавцу расторгнуть договор купли-продажи с целью перепродажи имущества. В то время как в большинстве случаев, когда продавец предлагал коммерческую банковскую гарантию, это другой вопрос, поскольку в таких случаях требуется длительная судебная тяжба для обеспечения возврата имущества продавцу, которая может достигать 2-3 лет и добавленная стоимость продавцом €3000-5000.
Даже если продавец успешно расторгнет договор, если покупатель сдал имущество в аренду третьим лицам, продавец застрял в договоре аренды, ограничивающем продажу третьим лицам.
Продавец обычно предлагает банковскую гарантию для обеспечения безопасности покупателя, но эти гарантии снимаются только тогда, когда собственность фактически передается на имя покупателя. Как это возможно, если покупатель не предъявляется к передаче?
Все это совершенно несправедливо по отношению к продавцу, поскольку залог по договору купли-продажи защищает только покупателя, оставляя продавца незащищенным.
Недавно в закон была внесена новая норма, гласящая, что продавец может заставить покупателя явиться для передачи. Тем не менее, если нет, то продавец должен принудить к передаче, но оплатить комиссию покупателя за передачу, любые налоги и прирост капитала, а затем продавец снова подать в суд на покупателя, чтобы взыскать.
Справедливости ради надо сказать, что некоторые застройщики ведут себя некорректно, но мы привели вам примеры того, что покупатели — не невинные ангелы.
Оценщик недвижимости, агент по недвижимости и консультант по недвижимости
