17.10.2022
Банковский сектор и сектор недвижимости Кипра не пострадают от возможного пузыря из-за перегрева рынка жилья в Европейском союзе, говорят местные заинтересованные стороны.
Согласно недавнему исследованию, проведенному Европейским банковским управлением, недвижимость в большинстве стран ЕС продемонстрировала двузначный рост в период с 1 квартала 2021 года по 1 квартал 2022 года, причем самый быстрый рост наблюдался в Чехии (25%), Эстонии (21%) и Литве (21%), в то время как 15 других стран сообщили о росте, как минимум на 10% в 2021 году.
EBA опубликовало тематическую заметку о рисках банков ЕС в отношении жилой недвижимости: риски и меры по их снижению. Как отмечается в отчете, банки ЕС сообщили о более чем 4,1 триллиона евро кредитов и авансов, обеспеченных жилой недвижимостью. Это соответствует 1/3 всех кредитов, выданных домашним хозяйствам и нефинансовым корпорациям.
Спрос на жилье в последние годы был устойчивым, отмечает EBA, добавляя, что сильные позиции капитала и ликвидности банков ЕС позволили им удовлетворить этот спрос, расширив свои риски по ипотечным кредитам.
«В то же время предложение жилья не могло удовлетворить спрос из-за отсутствия инвестиций в жилье в предыдущие годы, ограничений в строительстве и сбоев в цепочке поставок, вызванных пандемией. В результате цены на жилье зафиксировали высокие темпы роста во многих странах ЕС, что вызвало опасения по поводу перегрева рынков», — говорится в сообщении EBA.
Он предупредил, что макроэкономическая среда резко ухудшилась, а вероятность рецессии увеличилась.
«Высокое инфляционное давление и, как следствие, повышение процентных ставок привели к росту стоимости жизни без соответствующего увеличения доходов. Это сложная задача, особенно для домохозяйств с низкими доходами и большими долгами».
EBA в основном обеспокоено тем, что резкое падение цен на жилье в сочетании с ростом числа дефолтов может создать проблемы для банков ЕС. Почти треть банковских кредитов ЕС составляют ипотечные кредиты.
В последние годы банки значительно увеличили свое присутствие в этой сфере. Хотя есть некоторые ранние признаки ухудшения качества активов в ипотечных портфелях, такие риски еще не материализовались. Однако на Кипре местные стейкхолдеры чувствуют себя в сфере недвижимости, а банковский сектор не почувствует жара от лопнувшего пузыря в ЕС.
Позднее восстановление в секторе недвижимости
Генеральный директор Ask WiRE, сказал, что кипрский сектор недвижимости не пошел по тому же пути восстановления, что и остальная часть блока после кризиса 2008 года, спасая его от перегрева.
«Можно даже сказать, что у рынка недвижимости острова не было возможности даже разогреться, поскольку восстановление началось намного позже, чем в остальном Союзе», — сказал Лойзу. Он пояснил, что в то время как рынки недвижимости в еврозоне начали восстанавливаться примерно в 2011 году, банковский кризис на Кипре в 2013 году отодвинул восстановление на несколько лет назад.
«Только в 2016 году сектор недвижимости на Кипре начал восстанавливаться». Это позднее восстановление, как он объяснил, также означало, что банки острова снова начали выдавать жилищные кредиты гораздо позже, чем остальные страны блока, спасая их от чрезмерного риска.
«Еще один элемент заключается в том, что кипрские застройщики больше не ввязываются в спекулятивные проекты, строя много жилых домов, которые они надеются продать эмигрантам или иностранным инвесторам. Рынок в основном ориентирован на существующий местный спрос».
Джордж Мускидес, председатель Ассоциации владельцев недвижимости Кипра, согласился с тем, что рынок далеко не перегрет, как в остальной Европе.
«Конечно, цены на недвижимость выросли, но в основном это связано с увеличением стоимости строительства , а не с увеличением спроса», — сказал Мускидес. По его словам, спрос находится на нормальном уровне: в последние годы регистрируется от 10 000 до 12 000 транзакций в год.
«Мы едва приблизились к спросу, зафиксированному в 2009 году, как раз перед тем, как на острове разразился жилищный кризис. Рост цен на жилье обусловлен затратами и не рухнет, если произойдет резкое падение спроса. Я бы даже сказал, что без увеличения стоимости строительства цены на дома на Кипре могли бы значительно снизиться за последние пару лет. Я не вижу падения цен на Кипре в ближайшие пару лет».
Иоаннис Тиркидес, главный экономист Банка Кипра, сказал, что рост, зарегистрированный в этом секторе, скорректировал рынок, а не перегрел его. «Недавний рост скорректировал рынок после резкого падения во время кризиса в 2013 году», — сказал Тиркидес.
На вопрос, может ли увеличение процентов по ипотечным кредитам исказить рынок, Тиркидес сказал, что, хотя процентные ставки по ипотечным кредитам могут достичь 5% с 2,5% к концу следующего года, это не повлияет на первоначальный капитал, необходимый для покупки дома, но стоимость для покупателя.
«Это не подтолкнет цены вверх, надувая возможный пузырь. Людям определенно будет сложнее получать новые кредиты и выплачивать существующие, но любые последствия будут управляемыми». Тиркидес также признал, что геополитическая неопределенность и энергетический кризис сказываются на доверии потребителей и бизнеса.
Хотя уровень занятости остается высоким, эти события могут повлиять на спрос на покупку жилья и недвижимости. Он ответил, что, как и все предыдущие кризисы, это может привести к сложностям для потребителей, «но ситуация точно не приблизится к кризису 2013 года».
