07.02.2023
Отсутствие финансовой грамотности может привести к тому, что люди задумаются об инвестировании в недвижимость. Это, мягко говоря, провокационное заявление, поэтому позвольте мне объяснить.
При рассмотрении ваших финансов есть три аспекта: сколько вы зарабатываете и стабильность этих потоков доходов, ваши расходы и как их контролировать; какие шаги вы предпринимаете для планирования будущих расходов, включая вашу пенсию.
Чем вы моложе, тем больше вы должны инвестировать в себя, т. е. в образование, тренинги, налаживание связей и т. д. По мере того, как вы становитесь старше, вы должны начать откладывать на пенсию и основные расходы, например, на покупку автомобиля, дома и т. д.
Когда вы приближаетесь к пенсионному возрасту, важно иметь доступ к своим инвестициям, чтобы поддерживать свой образ жизни и смягчать будущие потери, поскольку у вас остается меньше времени для восстановления.
Где учитываются инвестиции в прямую недвижимость? Недвижимость неликвидна, имеет высокие управленческие и эксплуатационные расходы, и, если вы собираетесь использовать кредит для финансирования её покупки, несет в себе риск турбулентности на кредитных рынках, т. е. колебания процентных ставок.
Таким образом, он не подходит для пожилых людей, приближающихся к пенсионному возрасту, или для тех, кто только начинает свою карьеру, кому необходимо направить свои деньги, время и сосредоточиться на обучении и налаживании связей (что также означает сохранение гибкости в отношении того, где они живут).
Люди в возрасте от 35 до 45 лет (или даже от 30 до 55 лет) могут рассматривать инвестиции в недвижимость, только если они максимально используют налоговые льготы, предоставляемые государством для накопления своих пенсий, имеют значительные сбережения в международных акциях и облигациях, а также фонд «на черный день», который соответствует расходам на 6-12 месяцев.
С учетом вышеизложенного они могут рассматривать недвижимость в качестве варианта инвестирования при условии, что эти инвестиции не превышают 10-15% стоимости их общего портфеля (это соотношение используется пенсионными фондами, резервными фондами и т. д.). Но какой тип недвижимости выбрать? Это точно должна быть не одно- и не двухкомнатная квартира!
Инвестирование в недвижимость через биржевой фонд (ETF) обеспечивает владельцу ликвидность, диверсификацию и меньше времени, необходимого для управления своими инвестициями.
ETF — это тип инвестиционного фонда, который продаётся на фондовых биржах, как отдельные акции. Он владеет рядом объектов недвижимости, таких как жилые дома, офисы, торговые центры и т. д., которые находятся под профессиональным управлением и могут быть куплены или проданы через брокерский счет.
Ликвидность
В какой момент проблема ликвидности становится проблемой платежеспособности? Проблема ликвидности при инвестировании в недвижимость связана с трудностью конвертации активов в наличные деньги быстро и без существенного дисконта.
Например, если инвестору нужно быстро продать недвижимость, но рынок недвижимости медленный, ему, возможно, придется продать её по более низкой цене, чем он ожидал. Отсутствие ликвидных активов может затруднить выполнение инвестором своих краткосрочных финансовых обязательств, таких как оплата счетов или выплат по кредиту.
С другой стороны, проблема платежеспособности относится к неспособности инвестора выполнить свои долгосрочные финансовые обязательства, такие как погашение долга или финансирование выхода на пенсию.
Например, если инвестор взял ипотеку для покупки недвижимости, и стоимость собственности значительно снижается, инвестор может задолжать по ипотеке больше, чем стоит недвижимость. В этом случае у инвестора могут возникнуть трудности с продажей недвижимости и выплатой ипотеки, и в конечном итоге он может столкнуться с риском дефолта или потери права выкупа.
А как насчет вашей способности выбрать «победителя» благодаря вашим связям и глубокому пониманию?
В 2008 году Уоррен Баффет сделал ставку на 1 миллион долларов с ведущими инвесторами хедж-фондов на Уолл-стрит. Он поспорил, что через 10 лет простой фонд отслеживания индексов превзойдет лучшие хедж-фонды. Результаты были неожиданными, поскольку простой фонд акций Баффета приносил в среднем 7,1%, в то время как портфель хедж-фонда приносил только 2,2% после комиссий. Баффет выиграл пари и пожертвовал выигрыш некоммерческой организации.
Он посоветовал как крупным, так и мелким инвесторам придерживаться недорогих индексных фондов, заявив, что, когда Уолл-стрит управляет триллионами долларов, взимая высокие комиссионные, обычно именно менеджеры получают прибыль.
Standard & Poor’s отслеживал список активных менеджеров и обнаружил, что 84% из них неэффективны через 5 лет и 90% — через 10 лет. Но большие сборы по-прежнему вычитаются, несмотря на плохие результаты.
Прямые инвестиции в недвижимость — это здорово! Вы можете увидеть и «потрогать» свои инвестиции, получить кредит для их финансирования, получить доход от аренды, а затем продать их, когда цены будут высокими. В то же время, это ограничивает вашу гибкость, дорого обходится в управлении, облагается высокими налогами.
