При покупке недвижимости на Кипре важно заранее учитывать налог на добавленную стоимость (VAT), так как именно он может существенно повлиять на итоговый бюджет сделки. Для новостроек уплата НДС, как правило, является обязательной, однако действующее законодательство предусматривает возможность применения пониженной ставки при соблюдении определённых условий. В этой статье рассмотрены актуальные правила налогообложения недвижимости на Кипре в 2026 году, включая льготы, исключения и последние изменения законодательства.
Содержание
- 1 НДС при покупке недвижимости на Кипре
- 2 Ставки VAT на недвижимость Кипра
- 3 Пониженная ставка НДС 5% при покупке недвижимости
- 4 Ограничения по площади и стоимости жилья
- 5 Условия сохранения льготного НДС
- 6 Порядок получения пониженной ставки НДС
- 7 Возврат НДС при продаже недвижимости
- 8 Изменения законодательства по НДС на недвижимость
НДС при покупке недвижимости на Кипре
Покупка недвижимости на Кипре облагается налогом на добавленную стоимость в случаях, когда речь идёт о первичном рынке. Приобретение вторичной недвижимости НДС не облагается, однако в таких сделках уплачивается налог на переход права собственности. Также освобождены от НДС объекты, разрешение на строительство которых было выдано до 1 мая 2004 года.
Аренда недвижимости без права выкупа не подлежит обложению НДС, независимо от типа объекта.
Ставки VAT на недвижимость Кипра
В 2026 году на Кипре применяются следующие ставки налога на добавленную стоимость в сфере недвижимости. Стандартная ставка НДС составляет 19 процентов и применяется ко всем объектам, не подпадающим под условия льготного налогообложения. Нулевая ставка применяется к вторичной недвижимости и к объектам, строительство которых было разрешено до вступления Кипра в Европейский союз. Пониженная ставка НДС используется при покупке первичного жилья при соблюдении специальных требований.
Пониженная ставка НДС 5% при покупке недвижимости
Пониженная ставка НДС в размере 5 процентов применяется к покупке новой жилой недвижимости, если объект приобретается физическим лицом для собственного постоянного проживания. Льгота предоставляется только один раз и исключительно на первое жильё покупателя на территории Кипра.
Недвижимость должна использоваться как основное место проживания, без цели извлечения дохода. Закон не запрещает временное отсутствие владельца на Кипре, однако сдача объекта в аренду или его продажа в течение установленного срока влечёт за собой обязанность вернуть разницу между стандартной и пониженной ставкой НДС.
Ограничения по площади и стоимости жилья
Согласно изменениям законодательства, вступившим в силу после 2023 года и действующим в 2026 году, пониженная ставка НДС применяется только к части жилого объекта. Льгота распространяется на первые 130 квадратных метров жилой площади при условии, что стоимость объекта не превышает 350 000 евро. Если площадь или стоимость недвижимости выше установленных лимитов, превышающая часть облагается НДС по стандартной ставке 19 процентов.
Ранее пониженная ставка применялась к 200 квадратным метрам без ограничения по стоимости, однако эти правила больше не действуют.
Условия сохранения льготного НДС
Жильё, приобретённое с применением пониженной ставки НДС, должно использоваться владельцем в качестве основного места проживания не менее десяти лет. В случае продажи недвижимости или сдачи её в аренду до истечения этого срока покупатель обязан вернуть государству разницу между льготной и стандартной ставкой налога пропорционально оставшемуся периоду.
Порядок получения пониженной ставки НДС
Льготная ставка НДС не применяется автоматически. Для её получения покупатель должен подать заявление в департамент НДС Кипра. К заявлению прилагаются договор купли-продажи, документы, подтверждающие личность заявителя и его семейное положение, архитектурные планы объекта, а также документы, подтверждающие площадь приобретаемой недвижимости.
Заявление подаётся в установленный срок после подписания договора, как правило в течение шести месяцев. В отдельных случаях налоговые органы могут запросить дополнительные документы, включая разрешение на строительство или подтверждение статуса первого жилья.
Возврат НДС при продаже недвижимости
В ситуациях, когда приобретённая недвижимость фактически не использовалась в качестве основного жилья, законодательство допускает возможность корректировки ранее уплаченного НДС при дальнейшей продаже объекта. Каждая такая ситуация рассматривается индивидуально налоговыми органами.
Изменения законодательства по НДС на недвижимость
Изменения, принятые парламентом Кипра в июне 2023 года, были направлены на приведение национального законодательства в соответствие с требованиями Европейского союза. Они существенно сузили сферу применения пониженной ставки НДС, введя ограничения по площади и стоимости жилья.
Для проектов, по которым градостроительное разрешение было получено или заявка подана до вступления новых правил в силу, действовали переходные положения. В 2026 году большинство новых сделок уже подпадают под обновлённые требования.
НДС на недвижимость Кипра в 2026 году остаётся одним из ключевых факторов при планировании покупки жилья. Правильное понимание ставок, условий получения льгот и действующих ограничений позволяет существенно оптимизировать расходы и избежать налоговых рисков в будущем. Особенно важно заранее оценить, подпадает ли объект под пониженную ставку и соответствует ли покупатель требованиям законодательства.
При грамотном сопровождении сделка с недвижимостью на Кипре может быть не только комфортной, но и финансово эффективной.
