16.03.2022
Поправка к законодательству об НДС, касающаяся введения пониженной ставки для покупки или строительства первой резиденции, недавно была в центре обсуждения Финансового комитета парламента, имея в качестве отправной точки возможное действие Европейского Комиссия (ЕС) против Кипра в связи с действующим режимом. Но как мы сюда попали?
Причина
Проблема началась с внесения поправок в законодательство Кипра в 2016 году, которые почти единогласно были одобрены парламентом. До этого к первым 200 кв.м применялась пониженная ставка НДС 5%. в случаях первого проживания, не превышающего 275 кв.м. После поправки было снято ограничение на квадратные метры дома, и большинство депутатов согласились с тем, что это положительно сработает в основном для молодых пар, которые хотят создать семью, и для людей, которые живут за пределами городской ткани.
В строгом письме европейского комиссара по финансам Паоло Джентилони, направленном в середине 2021 года, рассматривался этот вопрос, в котором указывалось, что одной из наиболее важных проблем, которые необходимо было исправить в законодательстве об НДС, было отсутствие потолка имущества. В этот момент Европейская комиссия (ЕС) резонно поставила вопрос о том, означает ли это проведение социальной политики в отношении объектов площадью 300 кв.м. если не старше. Как было объявлено, между Кипром и ЕС велась предыдущая переписка, в которой позиция Республики Кипр не способствовала установлению доверия для диалога по этому вопросу.
Чего просит ЕС?
Вступление Кипра в Евросоюз, помимо преимуществ, влечет за собой и обязательства. Соблюдение европейского права и транспонирование европейских директив являются одними из них. Как обращение с Кипром, которое было воспринято, как попытка ввести в заблуждение европейские институты, так и действующее законодательство не соответствуют европейским требованиям.
Поэтому Кипру следует внести поправки в закон таким образом, чтобы развеять опасения европейцев. Но как это будет сделано?
Учитывая, что Еврокомиссия приняла законодательство 2011 года и его положение об установлении потолка в 275 кв.м. решение очевидно. Это также было видно из позиций большинства профессиональных организаций и людей на рынке, которые задокументировали кипрским депутатам последствия для всех покупателей и искажения, которые будут вызваны на рынке возможностью радикального изменения Режим НДС, когда на самом деле от европейцев этого не требуется.
Что необходимо сделать?
В ходе обсуждения вопроса в Комитете по финансам прозвучали предложения, например, о введении максимального значения квадратного метра, как параметра, который будет определять введение сниженного или не облагаемого НДС, в контексте социальной политика. Подобные предложения могут показаться хорошими для части мира, но они легко могут нанести ущерб экономике.
Это ведь и было доказано, когда каждый из защитников этого предложения, никогда не выдвигавшегося европейцами, привел свою сумму, как идеальный предел. В контексте обмена мнениями прозвучала средняя цена продажи чуть более 1000 евро за квадратный метр, что совершенно не соответствует действительности. Кто-нибудь действительно купил новый дом примерно за 1000 евро за квадратный метр? Другие учреждения даже называют стоимость около 2500 евро. Позвольте мне также оспорить эту сумму, которая хорошо известна тем, кто недавно купил жилье. Но что в основном отражается в несоответствии между двумя цифрами, так это отсутствие объективной основы для расчетов. Можно ли принять закон с приблизительными расчетами?
Непредсказуемость таких заявлений иллюстрирует саму проблему: нет надежных данных о ценах продажи, не говоря уже об определении того, что значит быть «средним домом», при котором могут быть установлены ценовые ограничения.
Если цель снижения НДС должна преследоваться в качестве социальной политики для улучшения жилищных условий молодых пар, это должно быть сделано в контексте реальных квадратных метров площади застройки и документированного исследования, основанного на текущей стоимости строительства и продаж. Конечно, также должна быть создана надежная модель для расчета корректировки исходного ценностного предложения через равные промежутки времени, поскольку цены меняются в зависимости от рыночных условий, инфляции, местоположения и других факторов. Такое переопределение стоимости будет трудно проводить на регулярной основе в будущем.
Поскольку политика снижения НДС, кажется, сформулирована, создается сравнительное невыгодное положение в развитии определенных городских районов по сравнению с новыми районами на периферии Планов развития, в отличие от видения, стратегии и политики, определенных в Планах развития. В результате будут выплачиваться высокие налоги за развитие, которое желательно / устойчиво в центральных районах, и низкие налоги за развитие бывших сельскохозяйственных районов, которые возникли в результате неоправданного распространения / разрастания городов. Этот спред усиливает дефицит бюджета, поскольку он непропорционально обременяет развитие городов социально-экономическими последствиями (экологическими, городскими, социальными, политическими проблемами) и обходится налогоплательщикам Кипра.
Проблема усугубляется не только из-за различий между городскими и негородскими районами, но и из-за различий в ценах между городами. Включение такого положения по существу приведет к лишению жителей некоторых городов права собственности.
Развитие вопроса до сих пор показывает, что Минфин уловил пульс рынка. Что еще предстоит доказать, так это результат усилий министра финансов в Европе, а также то, будут ли DISY, AKEL, DIKO, ELAM, EDEK, DIPA и экологи держаться на расстоянии от нереалистичных подходов, которые звучат внутри и за пределами парламента.
* Директор агентства FOX Smart Estate и президент Кипрской ассоциации частной недвижимости
