Перепродажа недвижимости на Кипре требует не только поиска покупателя, но и стратегического налогового планирования. Ключевым фискальным элементом в этом процессе является Налог на прирост капитала (Capital Gains Tax — CGT). С наступлением 2026 года в налоговое законодательство Кипра были внесены существенные изменения, направленные на адаптацию к новым экономическим реалиям. Были значительно увеличены лимиты пожизненных льгот для физических лиц и скорректирована ставка корпоративного налога. Эти меры делают процесс перепродажи более выгодным для частных собственников, но требуют обновленного подхода к расчету чистой прибыли.
Содержание
Ставка налога и объект налогообложения
Налог на прирост капитала на Кипре по-прежнему составляет 20% и облагает прибыль, полученную от реализации недвижимости или акций компаний, владеющих недвижимым имуществом на острове. Налогооблагаемая база — это разница между ценой продажи и первоначальной стоимостью покупки, скорректированной на индекс инфляции.
Важным изменением 2026 года стало повышение ставки корпоративного налога до 15% (ранее 12.5%). Это изменение затрагивает юридические лица и профессиональных девелоперов. Если деятельность по продаже недвижимости признается торговой (бизнесом), прибыль облагается по ставке 15%, в то время как разовые инвестиционные сделки частных лиц по-прежнему подпадают под действие 20% CGT, но с применением расширенных льгот.
Новые лимиты пожизненных налоговых льгот
Наиболее позитивным изменением для частных инвесторов в 2026 году стал пересмотр необлагаемых минимумов. Государство значительно увеличило суммы льгот, которые предоставляются физическим лицам один раз в жизни или распределяются на несколько сделок до исчерпания лимита:
- Общая льгота: Лимит увеличен с €17,086 до €30,000. Это базовая сумма, на которую может уменьшить свою прибыль любой продавец.
- Льгота на основное жилье: Если вы продаете дом или квартиру, в которой официально проживали не менее пяти лет, необлагаемый минимум теперь составляет €150,000 (вместо прежних €85,430).
- Сельскохозяйственные земли: Для владельцев аграрных участков льгота выросла с €25,629 до €50,000.
Эти изменения позволяют владельцам жилья среднего и премиального сегментов значительно снизить реальную налоговую нагрузку, а во многих случаях и вовсе легально избежать уплаты налога при переезде в новый дом.
Допустимые вычеты: как еще уменьшить налог
Помимо персональных льгот, налогоплательщик имеет право вычесть из цены продажи все документально подтвержденные расходы, связанные с объектом. В 2026 году Налоговый департамент сохраняет строгий подход к наличию официальных квитанций и инвойсов. К зачету принимаются:
- Капитальный ремонт и модернизация: Установка новых инженерных систем, перепланировка, замена кровли или масштабные ландшафтные работы. Косметические улучшения (покраска стен) обычно не учитываются, но любые структурные изменения снижают налогооблагаемую базу.
- Расходы на реализацию: Комиссия лицензированного агентства по недвижимости (обычно 3–5%) и гонорары адвокатов за юридическое сопровождение сделки.
- Ипотечные проценты: Все проценты, выплаченные банку по кредиту, взятому на покупку данной недвижимости, полностью вычитаются из суммы прибыли.
- Гербовый сбор и пошлины: Расходы, понесенные при первоначальной регистрации объекта в Кадастре.
Процедура получения Tax Clearance
Процесс перехода права собственности в Земельном кадастре технически невозможен без предоставления сертификата об уплате всех налогов (Tax Clearance Certificate). Продавец обязан подать декларацию о приросте капитала в Налоговый департамент сразу после подписания договора купли-продажи.
Налоговый департамент проверяет заявленные вычеты и применяет соответствующие льготы (например, обновленные €150,000 для основного жилья). Только после уплаты налога или получения официального подтверждения о нулевой ставке, Кадастр завершает переоформление титула на покупателя. Учитывая повышение корпоративного налога до 15%, компаниям-собственникам стоит заранее проводить аудит своих финансовых отчетов, чтобы корректно отразить сделку в налоговом периоде 2026 года.
Стратегическое значение изменений
Ревизия налоговых льгот в 2026 году — это четкий сигнал рынку о поддержке частного владения недвижимостью. Увеличение необлагаемого минимума для основного жилья до €150,000 стимулирует внутренний рынок и позволяет семьям легче менять жилье на более просторное без существенных потерь. Для иностранных инвесторов общая льгота в €30,000 также является приятным бонусом, повышающим чистую рентабельность инвестиций (ROI).
Важно помнить, что если недвижимость находится в совместной собственности (например, на мужа и жену), каждый из супругов имеет право на свою долю льгот. Таким образом, при продаже совместно нажитого дома, являющегося основным жильем, суммарный необлагаемый лимит может составить €300,000. Это подчеркивает важность правильного оформления собственности еще на этапе покупки объекта. Тщательное хранение всех строительных смет и договоров с подрядчиками остается ключевым фактором для минимизации налоговых выплат при выходе из инвестиционного проекта на Кипре.
