Инвестиции в кипрскую недвижимость с целью последующей сдачи в аренду остаются одной из самых востребованных стратегий. Высокая доходность (ROI), которую демонстрируют объекты в Лимассоле, Пафосе и Ларнаке, накладывает на собственника определенные налоговые обязательства. Система налогообложения арендного дохода на Кипре имеет свои уникальные особенности, включая специфические сборы на здравоохранение и оборону, а также прогрессивную шкалу подоходного налога. Понимание этих нюансов позволяет инвестору правильно рассчитать чистую прибыль и избежать штрафных санкций со стороны налогового департамента.
Содержание
Подоходный налог (Income Tax) и обновленный необлагаемый минимум
Первым уровнем налогообложения является личный подоходный налог. Законодательство Кипра предусматривает один из самых высоких в Европе порогов необлагаемого минимума, который был дополнительно увеличен с 2026 года для поддержки налогоплательщиков. Согласно актуальной шкале, если ваш суммарный годовой доход (включая аренду, зарплату и другие источники) не превышает €22,000, вы полностью освобождаетесь от уплаты подоходного налога.
Для сумм, превышающих этот порог, действует следующая прогрессивная шкала:
- От €22,001 до €32,000 — 20%
- От €32,001 до €42,000 — 25%
- От €42,001 до €72,000 — 30%
- Свыше €72,001 — 35%
Важной льготой для арендодателей является возможность автоматического вычета 20% от валового арендного дохода. Эта сумма признается государством как расходы на износ здания и содержание объекта, поэтому подоходным налогом облагаются только оставшиеся 80% выручки. Также собственник имеет право вычесть процентные расходы по кредиту, если недвижимость приобреталась в ипотеку для сдачи в аренду.
Взносы в систему здравоохранения (ГЕСИ)
Второй обязательный платеж — это взнос в Генеральную систему здравоохранения Кипра (GHS или ГЕСИ). Этот сбор является обязательным для всех владельцев недвижимости, получающих доход от аренды на острове, независимо от их налогового статуса или страны проживания.
Текущая ставка взноса в ГЕСИ для арендного дохода составляет 2.65%. Важно помнить, что этот налог рассчитывается от полной (валовой) суммы аренды без учета каких-либо вычетов или льготных порогов. Даже если ваш общий доход находится в пределах необлагаемого минимума (€22,000), взносы в ГЕСИ должны уплачиваться в полном объеме с каждого евро, полученного от арендатора. Оплата производится дважды в год через официальный налоговый портал.
Налог на оборону (Special Defence Contribution — SDC)
Третий элемент налоговой нагрузки — Специальный взнос на оборону (SDC). Этот налог касается исключительно тех владельцев недвижимости, которые признаны налоговыми резидентами Кипра с домицилием (Domiciled). Ставка налога на оборону для аренды составляет 3%, и она рассчитывается от 75% валового арендного дохода.
Здесь кроется ключевое преимущество для иностранных инвесторов: если вы являетесь налоговым резидентом Кипра, но имеете статус Non-Domicile (выдается иностранцам на первые 17 лет проживания на острове), вы полностью освобождаетесь от уплаты налога на оборону. Для нерезидентов Кипра этот налог также не применяется. Статус Non-Dom остается одним из самых мощных инструментов легальной налоговой оптимизации для экспатов.
Налог на добавленную стоимость (НДС) и краткосрочная аренда
Налоговые органы уделяют повышенное внимание сегменту краткосрочной аренды (через платформы Airbnb или Booking). Если деятельность по сдаче жилья приобретает систематический характер и годовой оборот превышает €15,600, собственник обязан зарегистрироваться в качестве плательщика НДС.
В этом случае к стоимости проживания добавляется НДС по льготной «туристической» ставке 9%. Для долгосрочной аренды (свыше 30 дней физическим лицам) обязательство по уплате НДС обычно не возникает. Игнорирование правил регистрации в качестве плательщика НДС при ведении активного арендного бизнеса может привести к значительным штрафам.
Порядок отчетности и цифровое декларирование
Процесс декларирования доходов на Кипре полностью переведен в цифровой формат через систему TaxisNet. Налоговая декларация (форма IR1) подается ежегодно. Собственники недвижимости обязаны самостоятельно рассчитывать и уплачивать авансовые платежи по налогам в два этапа: в середине и в конце текущего года.
Своевременная подача отчетности необходима не только для соблюдения закона, но и для будущих операций с недвижимостью. При продаже объекта вам потребуется сертификат «Tax Clearance», подтверждающий отсутствие задолженностей. Любые незадекларированные доходы от аренды могут стать препятствием для закрытия сделки по продаже. Рекомендуется пользоваться услугами лицензированного бухгалтера для ежегодного аудита, что гарантирует прозрачность вашей инвестиционной истории.
