Продажа недвижимости на Кипре в 2026 году регулируется обновленным налоговым законодательством, которое существенно расширило возможности для легальной минимизации выплат. Основным инструментом при реализации объекта остается налог на прирост капитала (Capital Gains Tax — CGT), ставка которого зафиксирована на уровне 20%. Однако благодаря недавним реформам, структура налоговых вычетов и пожизненных льгот стала значительно лояльнее к продавцам. Это делает выход из инвестиционных проектов более прибыльным, особенно для владельцев основного жилья и крупных земельных участков.
Содержание
Радикальное увеличение пожизненных налоговых льгот
С 2026 года на Кипре вступили в силу новые пороги пожизненных освобождений от налога на прирост капитала, которые позволяют продавцам сохранить значительно большую часть прибыли. Общая льгота, доступная каждому физическому лицу один раз в жизни, была увеличена с прежних €17,086 до €30,000. Для тех, кто реализует сельскохозяйственные земли, порог вырос с €25,629 до €50,000. Самое масштабное изменение коснулось владельцев основного жилья: льгота при продаже первичной резиденции (при условии владения ею не менее пяти лет) увеличилась с €85,430 до внушительных €150,000. Эти изменения существенно снижают налоговую нагрузку на частных лиц и делают рынок готового жилья более ликвидным.
Изменение правил налогообложения долей в компаниях
Важные корректировки коснулись и корпоративного сектора, владеющего недвижимыми активами. Обновленное определение недвижимого имущества расширило сферу применения налога на прирост капитала при продаже акций. Ранее налог возникал, если более 50% рыночной стоимости компании косвенно обеспечивалось недвижимостью на Кипре. Теперь этот порог снижен до 20%. Таким образом, даже если доля недвижимости в активах компании относительно невелика, сделка по продаже акций будет подлежать налогообложению в республике. Это нововведение направлено на повышение прозрачности сделок с активами и предотвращение уклонения от налогов через сложные корпоративные структуры.
Инфляционная корректировка и признаваемые расходы
Несмотря на наличие льгот, расчет налогооблагаемой базы по-прежнему основывается на разнице между ценой покупки и продажи. Однако закон позволяет вычесть из этой суммы инфляционную составляющую. Стоимость приобретения объекта индексируется согласно официальному индексу потребительских цен (CPI) за весь период владения, что защищает продавца от налогообложения «бумажной» прибыли, возникшей из-за обесценивания валюты. Кроме того, из прибыли вычитаются все документально подтвержденные капитальные затраты на объект: реконструкция, расширение площади, установка современных систем энергосбережения и юридические расходы на оформление сделок. С 2026 года также пересмотрены проценты, подлежащие налогообложению, в сторону их общего снижения, что дополнительно стимулирует активность на рынке.
Процедура получения Tax Clearance и закрытие сделки
Ни одна сделка по передаче права собственности на Кипре не может быть завершена в Земельном кадастре без получения сертификата об отсутствии налоговой задолженности (Tax Clearance). Для его получения продавец подает декларацию в Налоговый департамент сразу после подписания договора. В 2026 году этот процесс полностью цифровизирован, что позволяет получить расчет налога и подтверждение оплаты в кратчайшие сроки. Налоговый офицер проверяет заявленные вычеты и применяет доступные продавцу пожизненные льготы. Только после предоставления квитанции об оплате CGT Кадастр производит финальную перерегистрацию объекта на имя нового владельца.
Налогообложение при наследовании и дарении
Стоит помнить, что не все случаи перехода права собственности влекут за собой обязанность по уплате налога на прирост капитала. Дарение недвижимости между родственниками первой и второй степени (например, от родителей к детям или между супругами) по-прежнему освобождается от этого налога. То же самое касается и наследования имущества. Однако при последующей продаже такого объекта новым владельцем, расчет прибыли будет производиться исходя из исторической стоимости приобретения объекта первоначальным владельцем, если только не будут применены новые увеличенные льготы 2026 года. Тщательное документирование всех затрат на объект в течение десятилетий владения остается залогом минимизации налогов при его итоговой реализации.
