24.09.2024
Согласно последнему отчёту UBS Global Real Estate Bubble Index, риск возникновения «пузыря» на мировых рынках недвижимости продолжает снижаться. Несмотря на этот общий тренд, в некоторых городах сохраняется высокая вероятность роста цен до критических уровней. В Токио и Цюрихе наблюдаются повышенные риски, хотя в последнем они снизились по сравнению с прошлым годом. Лос-Анджелес, Торонто и Женева также входят в список городов с растущей опасностью на рынке недвижимости.
UBS провела исследование, проанализировав стоимость жилой недвижимости в 25 крупных городах по всему миру. В некоторых из них реальные цены на жилые объекты уже достигли минимальных значений. Средний риск наблюдается в таких городах, как Амстердам, Сидней и Бостон. Сюда же входят города, где произошли значительные корректировки цен, например, Франкфурт, Мюнхен, Тель-Авив и Гонконг. Ванкувер, Дубай, Сингапур и Мадрид также входят в эту категорию. При этом Дубай показал наибольший рост риска среди всех проанализированных городов.
Существует низкий риск возникновения пузыря на рынке недвижимости в Сан-Франциско, Нью-Йорке и Сан-Паулу. В Европе риск на рынке недвижимости в Лондоне, Париже, Стокгольме и Милане также остаётся низким после значительного снижения индекса. Варшава и Сан-Паулу показали самый низкий риск среди всех проанализированных городов.
Цены на жилую недвижимость, скорректированные с учётом инфляции, в среднем снизились на 15% по сравнению с серединой 2022 года, когда процентные ставки начали стремительно расти. Как поясняет Клаудио Сапутелли из UBS Global Wealth Management, города, которые за последние годы демонстрировали высокий риск пузыря на рынке недвижимости, сейчас испытывают значительные корректировки цен.
Сильнее всего цены упали во Франкфурте, Мюнхене, Стокгольме, Гонконге и Париже — снижение составило 20% и более по сравнению с их постпандемическими максимумами. В Ванкувере, Торонто и Амстердаме также наблюдается значительное снижение — около 10%. Тем не менее, сильная коррекция продолжилась в Париже и Гонконге. Напротив, в Дубае и Майами цены на жилую недвижимость продолжили расти быстрыми темпами. Кроме того, в некоторых городах с острой нехваткой жилой недвижимости, таких как Ванкувер, Сидней и Мадрид, реальные цены выросли более чем на 5% по сравнению с прошлым годом.
Факторы стабилизации
За последние два года средняя арендная плата выросла на 5%, что компенсировало ухудшение доступности покупки жилой недвижимости для специалистов. Однако рост цен на аренду лишь усугубляет ситуацию, так как в большинстве крупных городов предложение новых объектов на рынке остаётся ограниченным. Высокие процентные ставки и растущие затраты на строительство негативно сказались на объёмах нового строительства, что дополнительно снизило количество выданных разрешений.
В дальнейшем динамика на рынке жилой недвижимости может улучшиться. Рост арендных ставок поддерживает интерес к покупке жилой недвижимости в городах. Ожидается, что снижение процентных ставок может снова сделать покупку более выгодной по сравнению с арендой. По мере улучшения доступности жилой недвижимости на рынок вернутся покупатели, что может привести к новому всплеску цен в зависимости от экономической ситуации.
Европа
Рынок жилой недвижимости Лондона с момента своего рекордного максимума в 2016 году потерял около 25% своей стоимости. Ожидаемое снижение процентных ставок Банком Англии может стимулировать спрос на покупку недвижимости, особенно с учётом того, что аренда жилых объектов также продолжает дорожать. Однако на рынке первичной жилой недвижимости ситуация остаётся неопределённой, поскольку налоговая политика в отношении состоятельных покупателей может негативно повлиять на спрос в этом сегменте рынка.
В Стокгольме с 2009 по 2021 годы снижение процентных ставок по ипотекам спровоцировало рост цен на недвижимость почти на 90%, что существенно превысило доходы населения и стоимость аренды. При этом, повышение процентных ставок и ослабление экономики привели к резкому падению спроса, что вызвало снижение цен на 30% за последние три года. Однако, по мере улучшения экономических условий, спрос на покупку жилой недвижимости может вновь начать расти.
Варшава за десятилетие с 2012 по 2022 годы показала рост цен на недвижимость на 30%. Благоприятные условия на рынке труда, расширение сети метро и современные жилые комплексы сделали город привлекательным как для новых жителей, так и для инвесторов, которые покупают объекты для сдачи в аренду. Государственная программа субсидий, начавшаяся в 2023 году, вызвала новое увеличение покупок, но дальнейший рост цен может замедлиться в ближайшие месяцы.
Во Франкфурте и Мюнхене в 2022 году наблюдался высокий риск «пузыря» на рынке недвижимости. Однако рост ставок по ипотекам привёл к снижению цен примерно на 20% от их максимальных значений. Ожидаемое снижение процентных ставок и ограниченное предложение могут способствовать восстановлению цен в этих городах.
В Париже с 2015 по 2020 год цены на жилую недвижимость выросли на 30%, чему способствовали низкие процентные ставки по ипотекам и высокий спрос со стороны иностранных покупателей. Однако миграция, рост процентных ставок и увеличение налогов на недвижимость серьёзно снизили этот спрос. За последние четыре квартала цены в Париже, скорректированные с учётом инфляции, упали на 10%, что сделало его самым слабым европейским рынком недвижимости среди всех городов, принявших участие в исследовании.
Милан, напротив, демонстрирует стабильность на рынке недвижимости, где цены продолжают расти благодаря хорошей экономике, новому строительству и привлекательной налоговой политике. Однако, с учётом инфляции, цены и аренда остаются на уровнях 2018 года.
Мадрид сталкивается с нехваткой жилых объектов, что привело к росту аренды на 15% за последние четыре квартала. Цены на недвижимость в городе также выросли на 5% с середины 2023 года, несмотря на сложные условия финансирования.
В Амстердаме цены на жилую недвижимость выросли вдвое с 2012 по 2022 год. Высокая инфляция и ухудшение условий кредитования привели к снижению покупательной способности и спаду спроса на жилую недвижимость, что привело к снижению цен на 15% в 2022-2023 годах. Однако ограниченное предложение жилой недвижимости быстро стабилизировало рынок, и цены вновь начали расти.
Средний Восток
В Тель-Авиве за двадцать лет, с 2002 по 2022 год, цены на недвижимость выросли втрое, чему способствовали низкие ставки и дефицит жилых объектов. Однако повышение процентных ставок привело к снижению цен на 10% к концу 2023 года. Несмотря на это, в 2024 году спрос начал восстанавливаться на фоне опасений упустить выгодные предложения, несмотря на опасения по поводу безопасности.
После многолетнего снижения цен в Дубае ситуация на рынке недвижимости изменилась. Начиная с 2020 года, количество сделок неуклонно растёт, и избыток предложения был поглощён рынком. За последние четыре квартала цены выросли на 17%, что на 40% выше уровня 2020 года. Однако высокие объёмы спекулятивных сделок и увеличение нового предложения могут привести к корректировке цен в краткосрочной перспективе.
Азиатско-Тихоокеанский регион
За последние четыре квартала цены на жилую недвижимость в Гонконге снизились на двузначный процент. Учитывая инфляцию, стоимость жилья вернулась к уровням 2012 года. Объёмы сделок на рынке резко упали, а рост ипотечного кредитования замедлился. Ожидается, что стабильный экономический рост и снижение процентных ставок помогут поддержать спрос в следующем году.
В Сингапуре арендные ставки за последние пять лет росли быстрее, чем цены на покупку, что связано с притоком квалифицированных специалистов со всего мира и задержками в строительстве. Тем не менее, в прошлом году арендные ставки снизились на 7%, в то время как цены на покупку выросли на 3%. Высокие процентные ставки и рост предложения на рынке привели к накоплению непроданной недвижимости, что может ограничить будущий рост цен.
Сидней занимает одно из худших мест по доступности жилой недвижимости из всех исследуемых городов, уступая лишь Гонконгу. Несмотря на это, в реальном выражении цены за последние четыре квартала немного выросли и сейчас всего на 10% ниже пика 2022 года. Основной причиной удержания цен является серьёзная нехватка жилых объектов.
В Токио цены на жилую недвижимость за последние несколько кварталов выросли на 5%, продолжив тенденцию последних лет. За последние пять лет стоимость недвижимости в Токио выросла более чем на 30% с поправкой на инфляцию, что вдвое превышает рост арендных ставок. В результате, Токио стал одним из лидеров по соотношению стоимости жилой недвижимости к доходам среди всех исследуемых городов.
Америка
Высокая инфляция последних двух лет помогла частично устранить дисбаланс на рынке недвижимости Канады. Хотя доступность жилой недвижимости снизилась, рынок в целом остаётся стабильным. Цены на недвижимость в Торонто и Ванкувере, скорректированные с учётом инфляции, лишь незначительно снизились по сравнению с уровнями трёхлетней давности.
В Сан-Паулу, после длительного периода стагнации, цены на жилую недвижимость второй год подряд показывают небольшой рост, хотя они остаются более чем на 20% ниже пиковых значений 2014 года. Высокие процентные ставки делают аренду более выгодным вариантом, чем покупку, что объясняет рост арендных ставок почти на 10% за последние четыре квартала.
В США растущая финансовая нагрузка затрудняет покупку жилых объектов, так как ежемесячные платежи по ипотеке в процентном отношении к доходам домохозяйств значительно превысили показатели 2006-2007 годов, периода разгара «жилищного пузыря» на рынке недвижимости. Тем не менее, цены на жилую недвижимость в Нью-Йорке остались относительно стабильными и сейчас всего на 4% ниже уровня 2019 года, а в последние четыре квартала они даже слегка выросли.
В Бостоне с 2019 года цены на жилую недвижимость выросли на 20%, опережая рост арендных ставок и доходов. Однако местная экономика сейчас испытывает трудности, что может изменить динамику роста цен.
В Майами бурный спрос на элитную недвижимость способствовал росту цен почти на 50% с конца 2019 года, при этом 7% этого роста пришлись на последние четыре квартала. В то же время, в Лос-Анджелесе реальные цены на жилую недвижимость практически не изменились с середины 2023 года, так как население города сокращается с 2016 года из-за высокой стоимости жизни и снижения экономической привлекательности. В результате, арендные ставки не соответствуют общему уровню потребительских цен.
Рынок недвижимости Сан-Франциско показывает признаки стабилизации после снижения цен на 8% в прошлом году. За последние четыре квартала цены оставались стабильными. В то же время, снижение процентных ставок и рост фондового рынка начинают стимулировать сегмент элитной недвижимости, что приводит к увеличению продаж.
