02.09.2023
В последние годы наблюдается заметный рост уровня арендной платы за жилье, особенно в центрах городов, а также в районах университетов или колледжей. С одной стороны, правительство пытается различными способами и стимулами сдержать ренту; с другой стороны, оно решает весь вопрос небрежно и по-дилетантски.
Арендная плата определяется спросом и предложением, всегда принимая во внимание требования со стороны арендодателей и инвесторов. И хотя существует способ сдержать арендную плату, не предпринимается никаких усилий по снижению инвестиционных затрат, которые могли бы помочь.
Основным элементом снижения затрат является взимание НДС в размере 19% со всей инвестиции. НДС может снижать или сдерживать арендную плату, не лишая при этом государство этого дохода. Так, если для собственного жилья НДС снижается до 5%, то для арендного НДС составляет 19%. Таким образом, покупка квартиры за 100 000 евро могла бы составить (при 5%) 105 000 евро, увеличившись с учетом НДС 19% до 119 000 евро.
Если мы предположим, что инвестор (сейчас) ожидает доход в размере минимум 3% (от себестоимости), то арендная плата с НДС в размере 5% составит 3150 евро (около 263 евро в месяц), а с 19% увеличится до 3,570 евро (298 евро в месяц). Конечно, разница увеличивается по мере увеличения стоимости инвестиций.
Чтобы не обделять государство, можно снизить НДС до 5% применительно к сроку аренды максимум на 10 лет. Если владелец продаст недвижимость, ему придется покрыть разницу (14%) в приросте (пропорционально 10 годам).
Чтобы избежать ложных заявлений, арендодатель должен ежегодно декларировать свой доход от аренды, который следует сверить с декларацией о подоходном налоге. Таким образом, можно добиться снижения арендной платы без ущерба для государства, хотя сбор всей суммы НДС будет отложен.
Еще одним элементом, который поможет снизить арендную плату за студенческие квартиры, является допущение об уплате арендной платы со стороны вузов и колледжей, имеющих возможность применения санкций. Таким образом, а также при наличии у инвестора большей уверенности в выполнении обязательств арендатора, можно рассматривать разумное снижение арендной платы на 15%. Такой подход снижает арендную плату на 5% НДС или примерно на 225 евро в месяц. Этот подход не очень популярен среди академических учреждений, которые возьмут на себя дополнительную нагрузку, но могут предложить своим студентам более дешевую аренду (аналогичная система работает в Великобритании). Такая арендная плата должна быть исключена из законов о контроле за арендной платой, а наличие любого спора между владельцем или университетом должно разрешаться в упрощенном порядке через назначенного арбитра или техническую палату ETEK.
Нынешняя ситуация с НДС в размере 19% сильно отпугивает крупных инвесторов.
В ходе недавнего участия в строительстве 152 предлагаемых студенческих общежитий в Никосии и после получения разрешения на городское планирование проект был отложен как нежизнеспособный из-за высоких затрат на аренду, в основном связанных с 19% НДС.
Без участия частного сектора, что бы государство ни предпринимало, оно не достигнет цели по сдерживанию ренты.
Использование частного сектора поможет строить там, где есть спрос, и соответствовать необходимому уровню качества, в то время как использование государственных или муниципальных земель в сотрудничестве с Государственной корпорацией жилищного строительства столкнется с проблемами.
Предлагаемая мера также может быть принята в существующих зданиях или объектах, которые модернизируются для сдачи в аренду (цель состоит в том, чтобы увеличить предложение и модернизировать объекты).
Помимо строительных работ, необходимо рассмотреть возможность установки солнечных или фотоэлектрических панелей, при этом стоимость модернизации составит 5%, а не 19%.
Ожидается, что эта тенденция относительно высокого уровня арендной платы сохранится, учитывая увеличение затрат на строительство; поэтому решение вопроса является наиболее актуальным.
