03.12.2022
Что лучше — купить или арендовать недвижимость на Кипре? К сожалению, это повторяющаяся проблема, которую время от времени приходится решать большинству молодых людей с ограниченными средствами и другим покупателям.
При покупке недвижимости арендная плата сохраняется, а, как говорят местные жители, «арендные деньги на ветер не выбрасывают».
Кредиторы в нынешних обстоятельствах требуют собственного денежного вклада в размере около 20-30% от общей стоимости, суммы, которую невозможно получить даже за обычную квартиру, скажем, в 200 000 евро. Добавьте к этому ежегодные муниципальные и имущественные налоги; в некоторых случаях эти налоги на владение и другие расходы могут составлять 10% от дохода от аренды.
При переменных процентных ставках по кредитам процентные платежи могут составлять уровень арендной платы, если собственный вклад составляет 25% или менее.
Когда кредиты были легко доступны, а прирост капитала на недвижимость составлял 5-8% в год, приобретение по сравнению с арендой имело определенный финансовый смысл.
С процентными ставками (как в Великобритании) на жилье около 2,5-3%, взносы по кредиту могут составлять уровень ниже, чем подлежащая уплате арендная плата, но опять же первоначальный взнос является проблемой.
Учитывая нынешние обстоятельства и сравнительно низкие цены перепродажи, продолжающиеся потери права выкупа и преобладающую в экономике ненадежность рабочих мест, возможно, предпочтение следует отдать аренде, по крайней мере, до тех пор, пока рынок не стабилизируется.
С другой стороны, для киприотов привлекательна покупка актива (75% владеют собственными домами), который в будущем можно продать, отдать в ипотеку на будущие нужды и, конечно же, передать детям (приданое).
Интересно отметить следующие статистические данные, подготовленные RICS (Кипр), которые, хотя и не на 100% точны, дают представление ос ложившейся ситуации.
Возврат на основе рыночной стоимости и дохода от аренды
| Вернуть больше на | |
| Апартаменты | 4.30% |
| Дома | 2.20% |
| Розничная торговля | 5.50% |
| Офисы | 5.10% |
В «старые добрые времена», когда ставки по банковским депозитам составляли около 5%, аренда имела больше смысла (но обратите внимание на потери от прироста капитала). В настоящее время, когда ставки по депозитам около нуля, покупка более привлекательна, помимо прочего вычета по налогу с полученного сберегательного дохода. В большинстве случаев покупка готового жилья также имеет больше смысла, чем строительство.
Цены теперь ниже себестоимости строительства/восстановления, тогда как запрашиваемые цены обычно заключаются со скидкой, уровень которой зависит от финансовых потребностей продавца. При этом банки ориентируются на надежных заемщиков и максимально выгодные цены.
Глядя на преимущества для покупателей, можно внести свой вклад в улучшение / техническое обслуживание квартиры, которая повышает или поддерживает ее стоимость без необходимости мириться с нежелательными арендодателями и всегда имея возможность подвергнуться необоснованному увеличению арендной платы.
С другой стороны, в среднесрочной перспективе предложений по аренде не так много, чтобы можно было выбирать и выезжать, если обстоятельства изменятся.
По-видимому, существует формирующийся рынок сдачи в аренду отдельных вилл для отдыха на пляже или рядом с ним с 3–4 спальнями, особенно в районах Протараса, Фамагусты и Пафоса. Они становятся все более и более популярными среди туристов и сезонных посетителей.
Нужно помнить, что чистая прибыль может быть намного меньше доходности, особенно с учетом непредвиденных расходов (неуплаты арендной платы арендаторами и свободных периодов). Важно знать стабильность своей занятости, чтобы оценить устойчивость своего дохода и способность погашать кредит.
Антонис Луазу FRICS – Антонис Луазу и партнеры EPE – Оценщики недвижимости и агенты по недвижимости
