Приобретение новой недвижимости на Кипре напрямую от застройщика облагается налогом на добавленную стоимость (НДС). В 2026 году стандартная ставка составляет 19%, однако для многих покупателей существует возможность существенно снизить расходы, воспользовавшись льготной ставкой 5%. Эта мера государственной поддержки направлена на помощь в приобретении первого жилья, но она требует строгого соблюдения ряда условий и глубокого понимания актуальных лимитов по площади и стоимости.
Содержание
Основные критерии для получения льготы по НДС
Чтобы претендовать на ставку 5%, покупатель должен соответствовать нескольким базовым требованиям. Во-первых, льгота предоставляется только физическим лицам, достигшим 18 лет. Юридические лица всегда оплачивают полную ставку 19%. Во-вторых, объект недвижимости должен стать основным и постоянным местом проживания заявителя на Кипре на ближайшие 10 лет. В-третьих, у покупателя не должно быть другой недвижимости на Кипре, ранее приобретенной с использованием этой же льготы. Важно отметить, что в 2026 году данное правило распространяется как на граждан ЕС, так и на граждан стран, не входящих в Евросоюз.
Лимиты по площади и стоимости в 2026 году
Законодательство Кипра четко регламентирует, на какую часть площади объекта распространяется льготная ставка. Согласно актуальным правилам 2026 года, ставка 5% применяется только к первым 130 квадратным метрам жилой площади объекта. При этом общая площадь недвижимости не должна превышать 190 квадратных метров. Если вы покупаете просторную виллу или пентхаус, площадь которых превышает этот предел, вы автоматически теряете право на льготу и обязаны оплатить 19% НДС на всю площадь объекта. Также существует ценовой порог: льгота действует, если общая стоимость сделки не превышает €475,000. Для объектов дороже этой суммы расчет налога усложняется, и применение льготы рассматривается индивидуально.
Процедура подачи заявления и необходимые документы
Процесс получения разрешения на 5% НДС начинается с подачи официального заявления в Департамент налогообложения Кипра. К заявлению прилагается пакет документов, включающий контракт купли-продажи, архитектурные планы объекта, подтверждение отсутствия другой недвижимости с льготным НДС и документы, подтверждающие намерение использовать жилье как основное (например, счета за коммунальные услуги на имя заявителя после завершения строительства). В 2026 году подача заявления осуществляется через цифровую платформу налоговой службы, что сократило время рассмотрения заявок до нескольких рабочих недель.
Обязательство по проживанию и правило 10 лет
Льгота 5% НДС на Кипре является целевой: государство «субсидирует» ваше проживание, а не инвестиционную спекуляцию. Поэтому покупатель обязан использовать объект в качестве основного жилья в течение 10 лет. Если вы решите продать недвижимость или сдать ее в аренду раньше этого срока, вы будете обязаны вернуть государству разницу между льготной и стандартной ставкой НДС (14%) пропорционально оставшемуся периоду времени. Департамент налогообложения проводит регулярные выборочные проверки, контролируя фактическое использование объектов, приобретенных по льготной ставке.
НДС на дополнительные расходы и меблировку
Покупателям в 2026 году следует помнить, что льготная ставка 5% применяется исключительно к стоимости самой недвижимости. Если застройщик предлагает вам дополнительный пакет меблировки, бытовую технику или услуги по ландшафтному дизайну, выделенные отдельным пунктом в контракте или оформленные дополнительным соглашением, эти позиции будут облагаться стандартным НДС в размере 19%. Для оптимизации бюджета эксперты рекомендуют заранее обсуждать с юристом структуру договора купли-продажи, чтобы четко разделять налогооблагаемую базу и избежать случайных переплат.
Финансовая выгода и планирование бюджета
Применение ставки 5% вместо 19% дает колоссальную экономию, которая при стоимости объекта в €350,000 может составить около €49,000. Эти средства могут быть направлены на внутреннюю отделку, меблировку или благоустройство территории. Учитывая строгость кипрского налогового законодательства в 2026 году, крайне важно провести предварительный аудит выбранного объекта на соответствие всем лимитам площади и стоимости еще на этапе бронирования, чтобы гарантированно получить одобрение налоговых органов.
