15.07.2022
Мне бесчисленное количество раз задавали этот вопрос за последние три месяца, в основном от иностранных инвесторов, которые пытались понять, как рост инфляции, повышение процентных ставок и война в Украине влияют на динамику местного рынка.
В двух словах: дела обстоят лучше, чем ожидает большинство людей, с точки зрения спроса и цен, но хуже с точки зрения усиления неравенства доходов и создания будущих дисбалансов (которые, похоже, никого не волнуют).
Рынок недвижимости разделен на три основные группы, которые живут параллельными жизнями на «скале», вечно занимаясь своими повседневными делами, не взаимодействуя друг с другом (как поется в песне, мы как поезда, проезжающие мимо друг друга посреди ночи).
Первая группа – это местные жители, проживающие в Никосии, которые в большинстве своем работают в правительстве, банках или ассоциированных компаниях, т.е. предоставляют услуги правительству и банкам. Эти работники имеют заработную плату, привязанную к индексу (инфляции), сильную профсоюзную защиту, работают на «внутренне ориентированные компании», т.е. их клиенты являются местными жителями и не склонны к риску.
Рынок недвижимости Никосии наименее подвержен влиянию вышеупомянутых внешних факторов, хотя наблюдается некоторое сокращение инвестиций из-за роста процентных ставок и строительства больших первичных жилых домов из-за увеличения затрат на строительство.
Вторая группа – это иностранцы (не уверен, что этот термин больше применим), которые переехали на Кипр, чтобы работать в сфере финансовых услуг, судоходства и, в последнее время, в секторах ИКТ (информационных и коммуникационных технологий). Эти люди в большинстве своем высококвалифицированные/оплачиваемые и в основном сосредоточены в Лимассоле. За последние три месяца тысячи людей были переведены на Кипр их работодателями как в связи с налоговыми льготами (штаб-квартира и подоходный налог), так и в связи с переездом из Украины, России и Беларуси.
МВД перестало предоставлять соответствующую статистику после апреля, но до этого на остров переселилось 14 тысяч украинцев (по россиянам и белорусам соответствующие цифры не оглашались). Было бы логично предположить, что общее число лиц, переехавших на Кипр из этих трех стран с февраля, составляет около 20 000 человек (что эквивалентно увеличению населения страны на 1,75% или ½ города Пафоса). К ним надо добавить ливанцев, переселяющихся на Кипр в течение последних 3-5 лет (усиленными темпами после взрыва в Бейруте в августе 2020 г.) и израильтян, активизировавших свою инвестиционную активность в Ларнаке (а в последнее время и в Пафосе).
Цены на аренду жилья в Лимассоле находятся на рекордно высоком уровне, а цены в Ларнаке и Пафосе также растут. Хотя это в первую очередь обусловлено недавним притоком населения, некоторые крупные инфраструктурные проекты также «выходят в онлайн», например, новый университет в центре Пафоса (Американский университет в Бейруте), новая дорога, соединяющая Пафос с Полисом (в стадии реализации), реконструкция порта и пристани для яхт Ларнаки (за счет Kition Ocean Holdings Ltd, израильско-кипрского консорциума), перенос нефтехимических заводов Ларнаки (близок к завершению, объявлен генеральный план) и т. д.
Существует также значительный спрос на офисные помещения класса А для размещения этих новых компаний/спрос, наряду со спросом на более качественные магазины и развлечения, частные школы и т. д. Мы не ожидаем, что спрос/цены на вышеперечисленное снизятся в течение следующие 2-3 года, прежде всего потому, что предложение «липкое» и потребуется некоторое время, чтобы отреагировать на новый ландшафт.
Третья группа – это те местные жители, которые живут вместе (или отдельно) с вышеупомянутыми иностранцами . Они получают более высокую заработную плату либо из-за своего набора навыков (технических или лингвистических), либо потому, что им удалось завоевать их доверие. Эти люди «оседлали волну», став экспертами в употреблении качественного джина и отдыхе на Миконосе. Следует помнить, что серфер тратит только 8% своего времени на волны, 54% тратит на греблю и 28% на ожидание волн. Рекомендуется соблюдать осторожность, тем более что жизнь — это долгосрочное обязательство.
Есть две меньшие группы, которые также заслуживают упоминания.
Британские эмигранты, живущие в Пафосе и Ларнаке, которые в настоящее время либо возвращаются в Великобританию (чтобы воспользоваться преимуществами NHS), либо передали свои дома своим детям.
Есть также тысячи восточноевропейцев (болгар и румын) и иммигрантов из стран Африки к югу от Сахары, которые живут в устаревших зданиях в центре городов и эксплуатируются торговцами людьми и другими людьми. Это «невидимый» народ Кипра.
Среднесрочные ожидания
Позвольте мне утомить вас ожиданиями в среднесрочной перспективе. На острове строятся или планируются десятки крупных проектов, особенно в Лимассоле, Ларнаке и Пафосе (именно в таком порядке). Почти все они нацелены на состоятельных иностранцев, особенно на тех, кто хочет переехать на Кипр в поисках работы, а также для отдыха.
Эти проекты становятся все больше и больше, все чаще они не разрабатываются местными жителями и не финансируются местными банками. Кроме того, компании, переезжающие на Кипр, не нанимают так много местных жителей, в основном из-за несоответствия между наличием «местных талантов» (учителей, бухгалтеров и юристов) и тем, что им требуется (программисты, инженеры и т. д.).
Мы наблюдаем развитие (и раскол) двух миров, где неравенство станет еще более выраженным, а мобильность доходов снизится. К сожалению, кипрское правительство (опять же) ходит лунатиком и сосредоточено на строительстве дорог и изменении налогового режима, а не на реформировании систем образования и правосудия.
С решенной «кипрской проблемой» (т.е. ничего не происходит), уходом российского бизнеса (это влияние будет «ощущаться» с четвертого квартала и далее, поскольку некоторые все еще пытаются реорганизовать свою деятельность) и страной, не входящей в состав EastMed. газопровода (последняя конфигурация – Израиль, Египет и Греция), масштабы дихотомии еще предстоит увидеть. Мы не надеемся, но опять же, джин никогда не был нашим любимым напитком.
Павлос Лоизу, генеральный директор WiRE FS
