Сдача недвижимости в краткосрочную аренду (через платформы Airbnb, Booking.com и аналоги) остается одним из самых прибыльных способов управления активами на Кипре. Этот рынок полностью вышел из «серой» зоны: государство внедрило четкую систему лицензирования и налогообложения, которая защищает права туристов и обеспечивает стабильный доход в бюджет. Для владельца недвижимости краткосрочная аренда может приносить от 6% до 10% годовых, что значительно выше доходности от долгосрочных контрактов, но этот бизнес требует строгого соблюдения административных процедур.
Содержание
Обязательная регистрация в Реестре самозанятых объектов
С 2026 года на Кипре невозможно легально рекламировать объект на международных площадках без наличия уникального регистрационного номера, выданного Министерством туризма. Процесс регистрации стал полностью цифровым и включает несколько этапов:
- Подача заявки: Владелец заполняет анкету на государственном портале, указывая характеристики объекта.
- Сертификация безопасности: Объект должен соответствовать нормам пожарной безопасности и иметь действующую страховку гражданской ответственности перед третьими лицами.
- Регистрационный сбор: Уплачивается госпошлина, которая дает право на ведение деятельности сроком на три года.
Номер лицензии обязан присутствовать в каждом объявлении. Платформы бронирования в 2026 году автоматически блокируют аккаунты, не предоставившие этот номер, а за незаконную сдачу предусмотрены внушительные штрафы.
Налогообложение дохода от аренды для частных лиц
Доход от краткосрочной аренды подлежит налогообложению независимо от того, является ли владелец налоговым резидентом Кипра. Налоговая нагрузка распределяется по нескольким направлениям:
- Подоходный налог: Суммируется со всеми остальными доходами владельца. В 2026 году действует прогрессивная шкала с необлагаемым минимумом в €22,000.
- Взнос в ГЕСИ (GESY): Составляет 65% от суммы дохода. Этот сбор обязателен для всех, включая нерезидентов, и рассчитывается от валовой выручки.
- НДС (VAT): Если годовой оборот от аренды (или совокупный доход от предпринимательской деятельности на Кипре) превышает €15,600, владелец обязан зарегистрироваться как плательщик НДС и начислять налог по ставке 9% (льготная ставка для туристического сектора).
Для иностранных инвесторов со статусом Non-Domicile преимуществом является освобождение от Специального взноса на оборону (SDC), который для обычных резидентов составляет 17% от дохода с аренды.
Муниципальные сборы и «Налог на ночевку»
В 2026 году муниципалитеты Кипра ввели фиксированный сбор за проживание, аналогичный европейскому «City Tax». Этот налог обычно составляет от €0.50 до €2.50 с человека за каждую ночь и ложится на плечи туриста. Владелец объекта выступает в роли налогового агента: он собирает эти средства и раз в квартал перечисляет их в местный бюджет. Также для объектов, используемых под краткосрочную аренду, применяются повышенные тарифы на вывоз мусора и коммунальное обслуживание, что связано с более интенсивной эксплуатацией инфраструктуры.
Профессиональное управление и операционные расходы
Успех в краткосрочной аренде напрямую зависит от качества управления. В 2026 году на Кипре сформировался рынок профессиональных управляющих компаний, которые берут на себя весь цикл работ:
- Маркетинг и динамическое ценообразование.
- Коммуникация с гостями и заселение 24/7.
- Профессиональный клининг и замена белья.
- Мелкий технический ремонт.
Комиссия таких компаний варьируется от 15% до 25% от оборота. Самостоятельное управление обходится дешевле, но требует постоянного присутствия на острове и оперативного решения бытовых проблем гостей. Стоит учитывать, что затраты на электричество при краткосрочной аренде обычно на 30–40% выше из-за бесконтрольного использования кондиционеров туристами.
Лимиты и правила в жилых комплексах
Важным нюансом 2026 года стало право Управляющих комитетов многоквартирных домов вводить внутренние правила в отношении краткосрочной аренды. В некоторых элитных комплексах Лимассола жильцы голосованием могут ограничить или полностью запретить сдачу квартир туристам для поддержания приватности. Перед покупкой недвижимости с целью сдачи в аренду через Airbnb крайне важно изучить Устав комплекса (General Agreement), чтобы избежать юридических конфликтов с соседями.
Легальный бизнес на краткосрочной аренде в 2026 году — это прозрачный и прогнозируемый актив. Несмотря на необходимость регистрации и уплаты налогов, высокий спрос на отдых на Кипре и удлинение туристического сезона (теперь он длится практически 10 месяцев) обеспечивают инвесторам стабильный поток валютной выручки и быструю окупаемость вложений.
