С 1 января 2026 года налоговый ландшафт Кипра претерпел наиболее значительную трансформацию за последние 20 лет. Вступление в силу масштабной налоговой реформы и повышение базовой ставки корпоративного налога с 12.5% до 15% ознаменовали переход к новым стандартам прозрачности и соответствию глобальным правилам OECD (Pillar Two). Для международных компаний и предпринимателей, рассматривающих релокацию, Кипр остается одной из самых привлекательных юрисдикций в ЕС, однако теперь акцент сместился с номинального присутствия на реальное экономическое содержание (Substance). В этих условиях владение коммерческой и жилой недвижимостью становится не просто инвестиционным решением, а фундаментальным элементом налогового планирования.
Содержание
- 1 Новая налоговая реальность 2026 года: почему 15% — это все еще выгодно
- 2 Недвижимость как фундамент «Substance» (Экономического присутствия)
- 3 Налоговые льготы для релоцированных сотрудников и владельцев
- 4 Недвижимость в контексте IP Box и инноваций
- 5 Изменения в налоге на прирост капитала (CGT)
- 6 FAQ: Часто задаваемые вопросы
Новая налоговая реальность 2026 года: почему 15% — это все еще выгодно
Повышение ставки налога до 15% привело Кипр в полное соответствие с требованиями к глобальному минимальному налогу. Это устраняет риски доначисления налогов (top-up tax) в странах материнских компаний и укрепляет репутацию кипрских структур. При этом система сохраняет ключевые преимущества, которые при грамотном использовании недвижимости позволяют снизить эффективную налоговую нагрузку до минимума.
Основные изменения налоговой реформы 2026 года для бизнеса:
- Отмена гербового сбора (Stamp Duty): С 2026 года налог на юридические документы, включая договоры купли-продажи недвижимости и аренды, полностью отменен. Это существенно снижает транзакционные издержки при масштабировании офисных площадей.
- IP Box и ставка 3%: Режим интеллектуальной собственности продолжает действовать. Благодаря 80% освобождению, эффективная ставка для IT-компаний в 2026 году составляет около 3%.
- Продление переноса убытков: Период, в течение которого компания может зачитывать прошлые убытки против текущей прибыли, увеличен с 5 до 7 лет.
Недвижимость как фундамент «Substance» (Экономического присутствия)
В 2026 году налоговые органы как Кипра, так и зарубежных стран (в рамках обмена информацией) требуют доказательств того, что управление и контроль компании действительно осуществляются на острове. Без подтвержденного «сабстанса» компания рискует потерять статус налогового резидента Кипра и доступ к льготам по соглашениям об избежании двойного налогообложения.
Роль недвижимости в подтверждении налогового резидентства
- Физический офис: Наличие собственного или долгосрочно арендованного офиса (не виртуального адреса) является первичным требованием. Владение коммерческой недвижимостью демонстрирует долгосрочные намерения бизнеса и обеспечивает наличие места для хранения корпоративных архивов и работы сотрудников.
- Жилье для топ-менеджмента: Если директора компании владеют жилой недвижимостью на Кипре и проводят на острове значительное время, это служит неоспоримым доказательством того, что центр принятия решений находится именно здесь.
- 60-дневное правило: В 2026 году процедура получения налогового резидентства для физических лиц по правилу 60 дней упрощена, однако наличие собственного жилья остается ключевым критерием для подтверждения прочных связей с юрисдикцией.
Сравнительные выгоды владения недвижимостью для бизнеса
| Параметр планирования | Владение недвижимостью в 2026 году | Эффект для налогоплательщика |
| Гербовый сбор | 0% (полная отмена с 2026 г.) | Отсутствие разовых затрат при оформлении прав. |
| Substance | Высокий уровень (физический актив) | Минимизация рисков признания компании «оболочкой». |
| Налоговые вычеты | Амортизация зданий и ремонтные расходы | Снижение налогооблагаемой базы по ставке 15%. |
| Статус Non-Dom | Подтверждение центра жизненных интересов | Освобождение от SDC на дивиденды на 17+ лет. |
| НДС (VAT) | Возможность возврата (для коммерческих объектов) | Оптимизация денежных потоков компании. |
Налоговые льготы для релоцированных сотрудников и владельцев
Релокация бизнеса на Кипр в 2026 году неразрывно связана с оптимизацией личных налогов владельцев. Покупка недвижимости в качестве основного места жительства открывает доступ к социальным и налоговым преференциям.
Персональные льготы 2026 года:
- Освобождение 50% дохода: Для сотрудников с зарплатой свыше 100 000 евро в год действует льгота по подоходному налогу в течение 17 лет.
- Повышенный необлагаемый минимум: С 2026 года первые 22 000 евро годового дохода физического лица налогом не облагаются.
- Налоговые вычеты по ипотеке: Введена возможность вычета процентов по кредиту на основное жилье в размере до 2 000 евро из налогооблагаемого дохода.
Недвижимость в контексте IP Box и инноваций
Для технологических компаний, использующих режим IP Box, недвижимость играет роль «производственной площадки». Согласно правилам «Nexus Approach», налоговые льготы привязаны к реальным расходам на НИОКР (R&D), понесенным на Кипре. Наличие собственного офиса, где работают разработчики, позволяет корректно учитывать расходы на инфраструктуру в формуле расчета льготной прибыли, что в 2026 году при ставке 15% дает существенную экономию.
Изменения в налоге на прирост капитала (CGT)
Важным нюансом реформы 2026 года стало ужесточение правил для «компаний, богатых недвижимостью». Порог косвенного владения недвижимостью для целей налогообложения при продаже акций снижен с 50% до 20%. Это означает, что если активы вашей компании более чем на 20% состоят из кипрской недвижимости, продажа акций такой компании будет облагаться налогом на прирост капитала по ставке 20%. Это необходимо учитывать при структурировании сделок по выходу из бизнеса.
FAQ: Часто задаваемые вопросы
Как покупка недвижимости влияет на статус Non-Dom в 2026 году?
Владение жильем является одним из наиболее веских доказательств намерения сделать Кипр своим домицилием по выбору. Это критически важно для получения статуса Non-Dom, который освобождает вас от налогов на дивиденды, проценты и ренту на срок до 17 лет. В 2026 году этот статус можно продлить еще на два периода по 5 лет за фиксированный взнос в размере 250 000 евро, что делает долгосрочное владение недвижимостью еще более оправданным.
Можно ли списать расходы на покупку офиса из прибыли компании под 15%?
Прямая стоимость покупки недвижимости не является вычитаемым расходом, однако компания имеет право на ежегодную амортизацию (обычно 3% для коммерческих зданий) и полное списание всех эксплуатационных расходов, затрат на ремонт и обслуживание. В условиях повышения налога до 15% эти вычеты становятся на 20% эффективнее в денежном выражении, чем при старой ставке 12.5%.
Сохранилась ли льгота по НДС 5% при покупке жилья в 2026 году?
Да, льготная ставка 5% НДС на первые 130 квадратных метров жилой площади (при стоимости до 350 000 евро и общей площади до 190 квадратных метров) сохраняется для физических лиц, приобретающих недвижимость как основное место жительства. Это мощный стимул для владельцев бизнеса релоцироваться всей семьей и приобретать качественные активы.
Какова эффективная налоговая нагрузка при релокации IT-бизнеса в 2026 году?
При использовании режима IP Box эффективная ставка корпоративного налога составит около 3%. Если владелец компании является налоговым резидентом со статусом Non-Dom, налог на распределяемые дивиденды составит 0%. Таким образом, совокупная налоговая нагрузка на бизнес остается одной из самых низких в мире при полном соблюдении требований ЕС.
Заменяет ли долгосрочная аренда офиса владение недвижимостью для Substance?
Аренда допустима, однако в 2026 году банки и налоговые органы уделяют внимание «качеству» присутствия. Собственная недвижимость исключает риск внезапного изменения адреса и подтверждает наличие реального капитала в юрисдикции. Кроме того, с учетом отмены гербового сбора и роста капитализации объектов, покупка в 2026 году часто выгоднее аренды с точки зрения ROI.
Вы планируете релокацию бизнеса или структурирование активов на Кипре в 2026 году? Напишите нам для подбора коммерческих и жилых объектов, соответствующих требованиям Substance.
