Неисполнение арендатором обязательств по ремонту или поддержанию недвижимости в надлежащем состоянии создаёт право для арендодателя на компенсацию. Согласно стандартным условиям договора аренды, арендатор обязан передать недвижимость по окончании аренды в том состоянии, в котором она была получена, за исключением нормального износа. Дополнительно арендатор несёт ответственность за предотвращение ущерба, вызванного им самим, членами его семьи, представителями или приглашёнными лицами, а также параллельную обязанность незамедлительно устранять любой ущерб.
Обязанности сторон — владельца и арендатора — регулируются договором аренды и статьёй 27 Закона о контроле за арендной платой 23/1983. Закон включает положения о правах на восстановление имущества и обязанностях сторон. Юрисдикция суда по контролю за арендной платой основана на статье 4(1) этого закона, которая создаёт суды для разрешения споров, возникающих в рамках применения закона.
В деле K24/2021 от 30 октября, рассмотренном председателем суда по контролю за арендной платой Лимассола-Пафоса, предъявлялись требования владельца недвижимости к арендатору и двум его поручителям. Владельцем были заявлены следующие компенсации:
- €109 715 — стоимость ремонта повреждений;
- €20 000 — компенсация за упущенный доход за 10 месяцев ремонта;
- Примерная компенсация и расходы.
На момент начала аренды дом находился в среднем состоянии. Владелец выделил арендатору €12 235 для проведения ремонтных и восстановительных работ. Однако со временем арендатор и его поручители не оплачивали аренду, несмотря на то, что владелец являлся пенсионером с долгами, и аренда была её основным источником дохода. Владелец получила судебное решение о взыскании задолженности и распоряжение о возврате собственности, но арендатор проигнорировал его.
Когда владелец вернула дом, он оказался в запущенном состоянии: отсутствовали двери, окна, сантехника, солнечный водонагреватель, резервуар для воды, металлические ворота и ограждения. Были нанесены серьёзные повреждения полу, стенам и части крыши.
Позиция арендатора и одного из поручителей заключалась в том, что когда суд в ходе разбирательства о выселении постановил, что они не имеют права на какую-либо компенсацию за ремонт/улучшение дома, они сознательно не подчинились решению суда и взяли закон в свои руки, изъяв все ценное и одновременно сделав бесполезным все, что оставили.
Суд постановил, что действия арендатора и поручителей представляли собой недопустимое и радикальное вмешательство в недвижимость, что нарушает основное правовое правило: всё, что построено на земле, остаётся на земле.
Суд признал возможным присуждение суммы за восстановительные работы (€109 715) в форме общих убытков, учитывая финансовые трудности владельца. Также было принято решение о взыскании €20 000 за потерю дохода за время восстановления дома и €10 000 в качестве примерной компенсации за нанесённый ущерб и вызывающее поведение одного из поручителей.
Данное дело подчёркивает важность соблюдения арендаторами своих обязательств по договорам аренды. Судебная система Кипра демонстрирует жёсткий подход к нарушениям, что служит предупреждением для арендаторов и их поручителей.
