08.04.2023
Киприоты «вытесняются» с рынка недвижимости, поскольку они не могут позволить себе повышающуюся арендную плату, а стоимость строительства и процентные ставки делают дома недоступными.
Панос Данос ФРИКС, генеральный директор DANOS International Property Consultants & Valuers, утверждает, что, несмотря на значительное восстановление рынка недвижимости и неопределенность, вызванную энергетическим кризисом, рынок остается жестким.
Данос отметил, что увеличение стоимости строительства более чем на 20% и повышение ипотечных ставок побудили кипрские домохозяйства дважды подумать, прежде чем брать кредиты и ипотеки для покупки дома своей мечты, поскольку спрос на ипотечные кредиты упал.
«Кипрская экономика не осталась полностью невредимой: инфляция здесь росла, как и везде, особенно затрагивая более уязвимые группы», — прокомментировал Данос.
Ветеран рынка недвижимости утверждает, что многие киприоты маргинализируются, поскольку аренда квартиры или дома стала кошмаром, особенно в Лимассоле и столице Никосии. Он объяснил, что постоянно растущее число высокотехнологичных и финтех-компаний, переезжающих на Кипр, принося пользу экономике, затрудняет поиск жилья для местных жителей.
«Эти компании берут с собой своих сотрудников, у которых более высокая зарплата и они могут позволить себе более высокую арендную плату. Сотрудники этих компаний обычно предпочитают более новую недвижимость, убирая ее с рынка для киприотов с более низким доходом. Кажется, что во всех городах Кипра спрос превышает предложение. Особенно в Никосии и Лимассоле любой новый жилой проект продается на бумаге и в период строительства, а квартир для аренды по разумной цене мало», — сказал Данос.
По его данным, аренда квартиры с одной спальней в Лимассоле обходится минимум в 800 евро в месяц, а квартира с двумя спальнями обойдется семейному бюджету не менее чем в 1300 евро. Снять трехкомнатную квартиру в этом районе практически невозможно на кипрскую зарплату, так как арендная плата составляет около 1700 евро в месяц.
Комментируя возможности молодой кипрской пары для покупки недвижимости в Лимассоле, Данос сказал, что они очень ограничены. «Большинство новостроек скупают сотрудники высокотехнологичных компаний, переезжающие на Кипр, или иностранные инвесторы в качестве инвестиций или для получения вида на жительство».
По данным Danos, аренда в Никосии — непростая задача, так как цены тоже взлетели до небес. Аренда однокомнатной квартиры в хорошем состоянии может стоить от €550-700. Людям с меньшими деньгами, например студентам, повезет, если они получат студию площадью 35 квадратных метров примерно за 400 евро.
Для двухкомнатной квартиры в столице семье потребуется от 750 до 900 евро. Например, квартира площадью 85 квадратных метров в пригороде Энгоми стоит 900 евро в месяц. Те, кто ищет больше места и хочет снять квартиру с тремя спальнями в Никосии, потратят примерно 900-1500 евро.
Переезд в пригород
Жители Никосии, ищущие более дешевые альтернативы, должны переехать в пригороды, такие как Лакатамия, где арендная плата дешевле. Квартиры с одной спальней стоят от 500 до 600 евро в месяц, квартиры с двумя спальнями — от 700–800 евро, а квартиры с тремя спальнями — от 900 до 1000 евро.
«Эти цены вытесняют киприотов с рынка, так как зарплаты стагнируют годами. Именно здесь должно вмешаться государство, переоценив свою политику в отношении доступного жилья и льгот».
Минимальная месячная заработная плата на Кипре установлена на уровне 940 евро.
«Мы искали новые квартиры, чтобы добавить их в наш список, но они будут доступны минимум через десять месяцев», — сказал Данос, подчеркнув дисбаланс между спросом и предложением.
Директивы ЕС предусматривают, что с 2033 года продаваемое здание должно иметь сертификат энергоэффективности класса А, что заставляет покупателей скептически относиться к инвестициям в старые здания.
Председатель Кипрской ассоциации застройщиков Михалис Хаджипанайоту сказал, что восстановление сектора будет проверено нехваткой предложения в ближайшие годы.
В прошлом году стоимость транзакций достигла 4,18 млрд евро, а документов о продаже — 13 409, что на 13% больше, чем в 2021 году, и на 34%, чем в 2020 году.
«Если учесть, что в том же году произошло снижение выдачи новых разрешений на строительство примерно на 7%, эффект на рынок будет сильным, поскольку разрешения на строительство являются важным индикатором будущей активности в строительном секторе. Проще говоря, будет по-прежнему высокий спрос и низкое предложение недвижимости, что в сочетании с огромным ростом цен на строительные материалы приведет к новому росту цен», — сказал Хаджипанайоту. «Только за счет увеличения предложения недвижимости можно добиться снижения цен», — добавил он. Он сказал, что ассоциация обратилась к правительству с просьбой пересмотреть изменения в политике налогообложения новых домов. «Во времена, особенно подобные сегодняшним, когда средний класс подвергается давлению, введение новых налогов на недвижимость является неправильным выбором с негативными экономическими и социальными последствиями».
Директива ЕС предписывает государствам-членам ввести 5% НДС на дома площадью до 140 квадратных метров. Согласно предложенному Минфином законопроекту, дома площадью более 170 квадратных метров будут облагаться стандартной ставкой НДС 19% за каждый квадратный метр сверх лимита до 200 квадратных метров. Но дом площадью более 220 квадратных метров не имеет права на более низкую ставку НДС в размере 5%, а вместо этого облагается 19% для всего проекта.
Для квартир только первые 90 квадратных метров квартиры площадью 110 квадратных метров будут облагаться налогом по ставке 5% НДС.
В настоящее время это применимо к домам и квартирам площадью более 275 квадратных метров.
«Правительство и парламент должны пересмотреть предлагаемое законодательство, чтобы покупка первой резиденции не стала запретительной. В соответствии с текущим предложением, например, пара, покупающая квартиру стоимостью 201 000 евро, будет платить НДС в размере 38 000 евро, тогда как сегодня они будут платить 10 000 евро, если это первый дом», — пояснил Хаджипанайоту.
