Южноевропейские программы инвестиционного резидентства остаются наиболее востребованными инструментами для получения «плана Б» в границах Евросоюза. Однако за последние годы правила игры существенно изменились. Пока Греция поэтапно повышала пороги входа в наиболее популярных регионах, Кипр сосредоточился на ужесточении правил комплаенса и качества строительных объектов. Выбор между этими двумя направлениями сегодня зависит не столько от симпатии к культуре, сколько от математического расчета доходности и конечной цели инвестора — будь то простое право на въезд или полноценная интеграция в европейское сообщество.
Содержание
Порог входа и структура затрат
Основное различие кроется в суммах и объектах инвестирования. На Кипре программа получения бессрочного ПМЖ (категория 6.2) требует вложений от 300 000 евро плюс НДС. При этом закон жестко ограничивает выбор: это должна быть только новая недвижимость от застройщика. Это гарантирует высокое качество актива и соответствие современным экологическим стандартам, но лишает инвестора возможности купить дешевый объект под реновацию на вторичном рынке.
Греция долгое время была более доступной, но недавние реформы разделили страну на зоны. В «премиальных» локациях, таких как Аттика, Салоники, Миконос и Санторини, минимальный чек вырос до 800 000 евро. В остальных регионах порог составляет 400 000 евро. В отличие от Кипра, Греция позволяет покупать вторичное жилье, что расширяет выбор, но перекладывает на инвестора риски, связанные с техническим состоянием и юридической чистотой старого фонда.
Юридический статус и свобода передвижения
Важно различать юридическую природу предлагаемых статусов. Кипр выдает пожизненное ПМЖ, которое не требует продления (необходимо лишь обновлять саму карту раз в 10 лет). Это статус резидента страны, которая, хоть и не входит в Шенген в полном объеме, активно движется к интеграции. Для тех, кто планирует реальное проживание, Кипр предлагает понятный путь к гражданству через 7 лет (или меньше при выполнении определенных условий по знанию языка и интеграции).
Греческая «Золотая виза» — это вид на жительство (ВНЖ) сроком на 5 лет с правом продления. Главный плюс греческой программы — полная свобода передвижения по Шенгенской зоне без дополнительных виз. Однако для получения гражданства Греции необходимо фактически проживать в стране большую часть года в течение семи лет и сдать сложный экзамен на знание культуры и языка. Для «пассивных» инвесторов, которые не планируют переезд, греческий статус остается лишь удобным проездным документом, в то время как кипрский — это фундамент для будущего гражданства.
Налоговая нагрузка и скрытые платежи
Налоговая составляющая часто становится решающим фактором. На Кипре покупка новой недвижимости облагается НДС (стандартная ставка 19%, льготная — 5% на первые 130 кв.м при соблюдении условий). Однако на острове отсутствует ежегодный налог на недвижимость, что существенно снижает стоимость владения активом в долгосрочной перспективе. Также Кипр предлагает уникальный статус Non-Dom, освобождающий новых резидентов от налогов на дивиденды и проценты по всему миру.
В Греции налог на передачу недвижимости (Transfer Tax) составляет около 3,09%, что значительно ниже кипрского НДС. Но инвестор сталкивается с ежегодным налогом ENFIA, размер которого зависит от кадастровой стоимости и характеристик объекта. В долгосрочном периоде владение греческой недвижимостью может оказаться дороже из-за постоянных фискальных обязательств перед государством, даже если объект не приносит дохода.
Ликвидность и арендный потенциал
Рынок Кипра в последние годы демонстрирует высокую устойчивость за счет притока международных компаний и дефицита предложения. Это создает здоровый спрос на долгосрочную аренду со стороны высокооплачиваемых специалистов. В Греции доходность часто завязана на краткосрочную туристическую аренду, которая сильно зависит от сезонности и изменений в местном законодательстве (например, ограничений на Airbnb в определенных районах Афин).
Инвестор на Кипре покупает актив в экономике, ориентированной на бизнес и услуги, в то время как греческий рынок во многом остается заложником туристических циклов. Таким образом, Кипр выглядит более предпочтительным для сохранения капитала в твердой валюте с горизонтом планирования 10–15 лет, в то время как Греция может быть интересна тем, кому необходим максимально быстрый и дешевый доступ в страны Шенгенского соглашения.
