25.06.2022
Меня часто спрашивают, повысит ли ценность проекта или недвижимости добавление качества?
Это не простой вопрос, поскольку он зависит от того, что определяет «качество» и является ли доступной стоимость, обычно связанная с более высоким качеством.
Главный вопрос с точки зрения качества — это место. Итак, чем лучше расположение, доступность коммунальных услуг, вид и близость к городской инфраструктуре, тем выше качество. По шкале от 1 до 10 я бы сказал, что это место обеспечит 3 балла.
Второе — дизайн. Мы с ужасом видим некоторые просторные виллы, предназначенные в первую очередь для российского рынка, но они не нравятся другим, а наиболее вероятными альтернативными покупателями являются арабы. В этом контексте и несмотря на альтернативный дизайн, который относится главным образом к внешнему виду, необходимо также учитывать предусмотренные удобства – например, отдельные ванные комнаты для всех спален, место для хранения, крытый гараж. В связи с этим ставлю 2 балла.
Третий параметр – расход материалов. Материалы хорошего качества стоят дороже. Например, двойное и тройное остекление импортных готовых кухонь, мрамор и керамика хорошего качества, использование кондиционеров VRV (в отличие от обычных сплит-систем), переливные бассейны в отличие от менее дорогих скиммеров, жалюзи, умное электричество. установки, дорогостоящие предметы, которые часто учитываются. В настоящее время безопасность также играет важную роль, например, установка частного лифта на два этажа и более (серьезная проблема для людей старше 60 лет). В этом контексте я даю этой категории 1 балл.
Размер сада — еще один пункт, о котором следует помнить. Большинство садов не конкурентоспособны по размеру, и, как правило, я буду предлагать для постоянного круглогодичного проживания средний размер сада в 2-3 раза больше дома, а для дачных домов примерно в 1½-2 раза. По стоимости добавляю 1 балл.
Соседство также играет свою роль, что особенно важно, так как цены растут и растут. Таким образом, если дом хорошего качества расположен в районе с более низким рейтингом, его следует сбрасывать со счетов только на этом основании. С другой стороны, если мы оцениваем квартиру в квартале, который находится в плохом состоянии, ее стоимость снижается из-за небольшого спроса.
Соседи также играют свою роль с точки зрения качества. Шумные соседи, покупайте на сдачу, в отличие от домочадцев, даже возраст играет роль. Так что за качество района ставлю 1 балл.
Следует также учитывать управление проектами в комплексных проектах развития. Хорошее управление и обслуживание мест общего пользования имеют первостепенное значение. Что делать, если в доме полно гранита, мрамора и золотых дверных ручек, когда проект в целом обветшал, частные дороги неухожены, а общие удобства не используются? В таких случаях у вас нет хороших шансов продать недвижимость по разумной цене: 1 балл.
Удобства, предусмотренные в проекте, также должны претендовать на балл после начального периода «медового месяца». Многочисленные объекты превращаются в кошмар, если жильцы не оплачивают общие расходы. Мы отмечаем некоторые новые проекты с проектным СПА и обширными объектами, такими как внутренний бассейн, которые экономически нецелесообразны с точки зрения ценности бизнеса. Тем не менее, на начальном этапе они привлекательны. Такого рода объекты продаются, но если последуют проблемы, то эти объекты станут пассивом . Однако в качестве начальной привлекательности я принимаю ½ балла.
«Имя» разработчика играет свою роль в таких небольших странах, как Кипр. Хорошая репутация, дающая надежность и доверие, имеет свои достоинства с точки зрения привлекательности, особенно когда у проекта нет названий/находится в разработке: 1 балл.
Стоимость обслуживания должна играть роль, но она не получает своей справедливой доли. Материалы, которые используются бесплатно или требуют минимального обслуживания, должны быть зачислены в балл. Обычно необслуживаемые материалы стоят дороже. Таким образом, использование ‘spritz’ для наружного покрытия стен вместо краски, использование облицованного бетона в отличие от каменной облицовки не воспринимается рынком всерьез (как и должно быть): 1 балл.
Разработчики
Чтобы вы не подумали, что я преувеличиваю, два застройщика в Никосии не только продают примерно на 25% дороже, чем конкуренты, но и не имеют недвижимости для продажи.
Эти двое активно работают на местном рынке, который намного сложнее, чем зарубежный.
В целом, эти два застройщика, которые отражают большинство пунктов, упомянутых выше, продают по €3000/кв.м. (квартиры), тогда как конкуренты продают по €2500/кв.м. Это увеличение скорости является результатом большинства моментов, на которые я ссылался; это пример, в частности, отметить и изучить.
Вопросы, затронутые в этой статье, различаются от города к городу, от страны к стране и от человека к человеку.
Крупные города, такие как Лондон, Париж и Афины, имеют местоположение в качестве основной точки продажи, тогда как другие придают меньшее значение в процентах от общего количества баллов.
В центре Лондона, например, конкретная дорога называется «рынок», тогда как в Афинах «наиболее важным» является район, а не название дороги или конкретное местоположение.
Точно так же в Афинах, кто является соседом, имеет решающее значение, например, известная знаменитость, тогда как в Великобритании это не так важно.
Таким образом, качество имеет множество интерпретаций, и от человека зависит его собственная оценка.
Антонис Луазу – оценщик недвижимости, агент по недвижимости и консультант по недвижимости
