В 2026 году процедура подтверждения происхождения средств (Source of Funds — SoF) стала центральным этапом при покупке недвижимости на Кипре. Ужесточение европейского законодательства (AMLR) и внедрение новых протоколов кипрскими банками требуют от покупателя предоставления безупречного «финансового досье». Без документального доказательства легальности капитала вы не сможете ни перевести деньги застройщику, ни открыть счет, ни завершить сделку в Земельном департаменте. Данная статья представляет собой личное мнение по подготовке документов для различных сценариев накопления капитала.
Содержание
- 1 Понятия Source of Funds и Source of Wealth: в чем разница
- 2 Классификация документов по источникам дохода
- 3 Подтверждение дохода от предпринимательской деятельности
- 4 Специфика подтверждения средств от продажи активов
- 5 Использование криптоактивов для покупки жилья в 2026 году
- 6 Практические советы по оформлению документов
- 7 Роль налогового резидентства
- 8 FAQ: Часто задаваемые вопросы
Понятия Source of Funds и Source of Wealth: в чем разница
Для успешного прохождения комплаенса в 2026 году важно различать два термина, которые часто путают инвесторы.
- Source of Funds (SoF): Относится к конкретным деньгам, которые используются для текущей транзакции (например, 500 000 евро для покупки виллы в Пафосе). Банк проверяет, откуда именно поступила эта сумма прямо сейчас.
- Source of Wealth (SoW): Это общая история вашего состояния. Банку нужно понимать, как вы заработали свой капитал в течение всей жизни. Если вы покупаете объект за 2 000 000 евро, но ваша история доходов показывает только среднюю зарплату, возникнет критическое несоответствие.
В 2026 году отделы комплаенса требуют доказательства обоих показателей. Ваша задача — создать непрерывную логическую цепочку от момента возникновения дохода до момента его аккумуляции на банковском счете.
Классификация документов по источникам дохода
Список необходимых документов напрямую зависит от того, каким образом были получены средства. Ниже приведена подробная таблица-ориентир, актуальная для кипрских банков и юридических фирм в 2026 году.
| Источник средств | Основные документы | Дополнительные требования |
| Заработная плата | Трудовой договор, справки о доходах за последние 12–24 месяца, налоговые декларации. | Выписка со счета, куда поступала зарплата. |
| Продажа недвижимости | Заверенный договор купли-продажи, выписка из реестра прав собственности, подтверждение перевода средств. | Доказательство того, на какие средства была куплена эта недвижимость ранее. |
| Бизнес-дивиденды | Аудированная отчетность компании, протокол собрания акционеров о выплате, налоговые декларации владельца. | Справка о регистрации компании и реестр директоров/акционеров. |
| Продажа бизнеса/доли | Договор купли-продажи акций, подтверждение транзакции, отчет об оценке компании (если применимо). | Информация о покупателе бизнеса (KYC покупателя). |
| Наследство | Свидетельство о праве на наследство, копия завещания, документы о праве собственности покойного на активы. | Подтверждение уплаты налогов на наследство (если требуется). |
| Дарение | Договор дарения (заверенный), подтверждение доходов дарителя (SoF дарителя). | Доказательство родственных связей. |
| Инвестиции/Крипто | Отчеты от лицензированных брокеров или криптобирж (CASP), история сделок за весь период. | Полный аудит кошелька и подтверждение вывода на банковский счет. |
Подтверждение дохода от предпринимательской деятельности
Если вы являетесь владельцем бизнеса, в 2026 году банк потребует не просто справку о дивидендах, а доказательство того, что компания ведет реальную экономическую деятельность (substance).
Для подтверждения SoF бизнесменам необходимо подготовить:
- Сертификаты инкорпорации компании, выданные не ранее 6 месяцев назад.
- Последнюю налоговую декларацию компании (Corporate Tax Return).
- Выписки по корпоративному счету, демонстрирующие операционную деятельность.
- Описание бизнес-модели на английском языке, подтверждающее легальность рынков сбыта и контрагентов.
Особое внимание уделяется бенефициарам структур в юрисдикциях из «серого списка» FATF. В 2026 году такие транзакции подвергаются двойному аудиту, и список документов может быть расширен до аудита всей группы компаний.
Специфика подтверждения средств от продажи активов
При использовании средств от продажи ранее принадлежавшего вам имущества (квартир, домов, земельных участков) на родине или в других странах, критически важен «срок владения». Если вы купили объект и продали его через 3 месяца с прибылью 100%, комплаенс запросит доказательства происхождения средств на ту первую покупку.
В 2026 году стандартным требованием является предоставление банковской выписки, показывающей поступление всей суммы от покупателя. Использование наличных средств (Cash) для расчетов практически полностью исключает возможность легального перевода этих денег на Кипр. Все расчеты должны быть безналичными.
Использование криптоактивов для покупки жилья в 2026 году
Кипр в 2026 году интегрировал регламент MiCA (Markets in Crypto-Assets), что сделало использование доходов от криптовалют более прозрачным, но не менее сложным.
Чтобы доказать происхождение средств от криптоактивов, вы должны предоставить:
- Fiat-to-Crypto Trail: Документы, подтверждающие, на какие фиатные деньги (зарплата, бизнес) были куплены первые монеты.
- Transaction History: Экспорт истории всех сделок с биржи или холодного кошелька, исключающий использование миксеров (например, Tornado Cash) и взаимодействие с сомнительными адресами.
- Cashing Out: Документальное подтверждение вывода средств через лицензированного поставщика крипто-услуг (CASP) на ваш личный банковский счет.
Практические советы по оформлению документов
Для того чтобы процесс одобрения не затянулся на месяцы, следуйте строгим правилам оформления в 2026 году:
- Перевод и легализация: Все документы должны быть переведены на английский или греческий язык аккредитованными переводчиками.
- Срок актуальности: Выписки из реестров и банковские справки должны быть «свежими» — не старше 1 месяца на момент подачи.
- Цифровой след: Банки отдают предпочтение документам с QR-кодами для мгновенной верификации подлинности.
- Полнота данных: Не пытайтесь скрыть промежуточные звенья. Если деньги перемещались между 3 вашими счетами в разных странах, предоставьте выписки со всех 3 счетов.
Роль налогового резидентства
Вашим ключевым документом в 2026 году является сертификат налогового резидента (Tax Residency Certificate). Он подтверждает, в какой стране вы платите налоги с доходов, которые используете для покупки. Если вы уже живете на Кипре более 183 дней и имеете статус Non-Dom, банк будет сверять ваши входящие переводы с вашими налоговыми отчетами, поданными в кипрскую налоговую службу (Tax Department).
FAQ: Часто задаваемые вопросы
Можно ли подтвердить наличие средств выпиской о наличии наличных денег в сейфе?
Нет, в 2026 году «декларация о наличных» (Cash Declaration) не принимается банками Кипра как достаточное доказательство Source of Funds для крупных сделок с недвижимостью. Вы должны документально доказать, как эти наличные попали к вам (например, снятие со счета с предоставлением старой выписки) и почему они не хранились в банковской системе.
Принимает ли Кипр средства, полученные в качестве займа от друга или партнера?
Кредитные договоры между физическими лицами (Private Loan Agreements) в 2026 году рассматриваются как высокорискованные. Для того чтобы такой источник был принят, заимодавец должен пройти такую же процедуру KYC и доказать происхождение своих средств, которые он передал вам в долг. Чаще всего банки одобряют только кредиты от лицензированных финансовых организаций.
Нужно ли доказывать происхождение средств, если я покупаю жилье в рассрочку от застройщика?
Да, застройщики на Кипре в 2026 году обязаны соблюдать те же правила AML, что и банки. Перед приемом первого платежа юридический отдел девелопера запросит у вас минимальный пакет SoF. Более того, когда вы будете переводить деньги со своего зарубежного счета, банк-корреспондент на Кипре все равно заблокирует транзакцию до предоставления полных доказательств.
Какие налоги я должен заплатить при переводе средств на Кипр?
Сам факт перевода собственных средств налогом не облагается. Однако банк может запросить подтверждение, что с этих доходов были уплачены налоги в стране их получения. Если вы являетесь налоговым резидентом Кипра и переводите дивиденды из-за рубежа, наличие статуса Non-Dom позволит вам избежать уплаты оборонного сбора (SDC) в размере 17%.
Что делать, если часть документов утеряна за давностью лет?
В 2026 году комплаенс-офицеры могут принять «аффидевит» (заявление под присягой), заверенное в суде, для объяснения отсутствия документов 10–15-летней давности. Однако это работает только для небольших долей капитала. Основная сумма должна быть подтверждена архивными справками из банков, копиями старых контрактов или архивными налоговыми декларациями.
