13.08.2022
Недавний отчет о финансовой стабильности Центрального банка Кипра включал некоторые интересные данные о кредитах и собственности, которые перешли в собственность кредитных эквайринговых компаний (CAC), проливая немного больше света на то, чем они владеют и в какой степени на рынке они имеют влияние.
На 31 декабря 2021 года CAC владели и управляли 80 192 кредитами на общую договорную сумму 19,2 млрд евро.
Около 50% кредитов были предоставлены физическим лицам, 47% — нефинансовым компаниям и 3% — другому финансированию.
Стоимость залога (в основном недвижимости) в процентах от кредитного портфеля, принадлежащего КАК, составила 52%.
В то же время КАК владеет значительным количеством объектов недвижимости, которые были приобретены либо в рамках покупки портфелей проблемных кредитов кредитных организаций, либо в рамках соглашений об обмене долга на активы с заемщиками.
В частности, по состоянию на 31 декабря им принадлежало 5 679 объектов общей стоимостью 978 млн евро.
Другими словами, данные ЦБ подтверждают то, о чем мы давно говорим: баланс сектора недвижимости изменился, потому что изменились собственники и продавцы недвижимости. Драматически.
В дополнение к застройщикам, которые явно занимаются застройкой и продажей с целью получения прибыли, а также к частным продавцам и банкам, которые также стремятся продать принадлежащую им недвижимость за приличную сумму, теперь добавилась еще одна категория продавцов: CAC и связанные с ними услуги.
Эти организации имеют преимущество в том, что они получили свои ссуды и залог по относительно низкой цене, приняв на себя соответствующие управленческие расходы и риски, и стремятся избавиться от них в короткие сроки и с минимальными затратами, насколько это возможно, чтобы максимизировать свою прибыль.
Анализируя общедоступные данные, WiRE в настоящее время выявила около 18 000 объектов недвижимости, выставленных на продажу по всему рынку.
В частности, банки и CAC выставили на продажу 5700 штук, общая запрашиваемая цена которых составляет около 1,6 млрд евро.
Около 900 объектов с общей резервной стоимостью 110 млн евро находятся в процессе обращения взыскания , в то время как Bazaraki, крупнейшая платформа по продвижению недвижимости, размещает около 11 300 объектов с общей запрашиваемой ценой около 3,5 млрд евро.
Мы хотим уточнить, что это недвижимость, которая в настоящее время продается.
По оценкам, в руках банков и CAC находится и другая недвижимость стоимостью примерно 500-600 млн евро, которая еще не выставлена на рынок (и есть много людей, которые имеют свою недвижимость на рынке, но предпочитают не продвигать ее, потому что «они не хотят, чтобы люди/их соседи знали»).
Для сравнения отметим, что в 2021 году Департаментом земель и землеустройства было зарегистрировано в общей сложности 20 916 сделок на общую сумму около 4 млрд евро.
Следует отметить, что большинство свойств, которые продвигают банки и CAC, не отражают текущий спрос.
В основном они владеют большими участками земли, полями для гольфа (точнее, лицензированными земельными участками), стареющими складами и т. д.
Между тем реальный спрос на квартиры, недорогие дома и офисы в центре города. Разумно ожидать, что значительная часть этих объектов окажется в руках девелоперов, превративших их в привлекательный для рынка продукт, но многие останутся на полке.
Со временем мы увидим снижение цен на некоторые объекты, время которых «ушло».
Это сделает жизнь некоторых людей/продавцов еще более трудной, так как они столкнутся с проверкой реальности — видите ли, дни « это то, о чем я прошу, если вам не нравится цена, идите в другое место» прошли.
Однако, поскольку это Кипр, сложно иметь стратегию и политику для решения предстоящих проблем в экономике и на рынке недвижимости, поскольку темпы монетизации этими учреждениями ускоряются.
Павлос Лоизу, генеральный директор WiRE
