Инвестиции в коммерческую недвижимость Кипра: офисы, стрит-ритейл и склады

В 2026 году рынок коммерческой недвижимости Кипра переживает период качественной трансформации, вызванной массовым притоком международных технологических и финансовых компаний. Если раньше фокус инвесторов был смещен в сторону жилого сектора, то сегодня коммерческие объекты становятся фундаментом для формирования стабильных и высокодоходных портфелей. Стратегия “Headquartering”, активно поддерживаемая правительством, привела к острому дефициту офисных площадей современного стандарта, что сделало этот сегмент одним из самых быстрорастущих на острове. Инвестирование в офисы, торговые площади или логистические хабы требует иного подхода к анализу ликвидности и налогового планирования, чем покупка апартаментов.

Бум офисной недвижимости и спрос на класс А

Основным драйвером коммерческого сектора в 2026 году остается нехватка офисов класса А. Крупные IT-корпорации и финтех-компании, релоцирующие свои штаб-квартиры на Кипр, предъявляют жесткие требования к рабочему пространству. Им важны не только открытые планировки и высокоскоростной интернет, но и соответствие экологическим стандартам ESG, наличие современных систем вентиляции и достаточного количества парковочных мест. В Лимассоле, который закрепил за собой статус делового центра, арендные ставки на такие объекты продолжают расти, обгоняя жилой сектор по темпам прироста. Инвестиции в офисную недвижимость на этапе строительства позволяют зафиксировать доходность на уровне 7–9% годовых, что значительно выше средних показателей по Европе.

Стрит-ритейл и торговые площади в новых жилых кластерах

Торговая недвижимость также претерпевает изменения. Вместо традиционных крупных торговых центров инвесторы всё чаще обращают внимание на формат стрит-ритейла в первых этажах элитных жилых комплексов. В 2026 году востребованы помещения под частные клиники, специализированные магазины органических продуктов, уютные кофейни и премиальные фитнес-студии. Ключевым фактором успеха здесь является плотность населения в конкретном микрорайоне и покупательная способность местных жителей. Ларнака, благодаря масштабной реновации набережной, становится новым перспективным направлением для ритейла, предлагая инвесторам более низкий порог входа по сравнению с Лимассолом при высоком потенциале капитализации объекта.

Логистические хабы и складская недвижимость

Развитие электронной коммерции и превращение Кипра в региональный торговый узел между Европой, Азией и Африкой подстегнуло интерес к складской недвижимости. В 2026 году наблюдается дефицит современных логистических центров с контролируемым температурным режимом и автоматизированными системами учета. Складские площади вблизи аэропорта Ларнаки и порта Лимассола пользуются стабильным спросом у логистических операторов и дистрибьюторских компаний. Этот сегмент считается наиболее консервативным и надежным, так как подразумевает долгосрочные контракты аренды на 5–10 лет, что обеспечивает инвестору предсказуемый денежный поток и минимальную ротацию арендаторов.

Налоговые особенности коммерческого сектора

Налогообложение коммерческой недвижимости на Кипре имеет ряд важных отличий. При покупке нового коммерческого объекта всегда уплачивается НДС по ставке 19%. Однако, в отличие от жилой недвижимости, НДС на коммерческие площади часто может быть возвращен или зачтен, если покупатель является зарегистрированным плательщиком НДС и использует объект в облагаемой налогом деятельности. Кроме того, владельцы коммерческих зданий могут воспользоваться нормами об амортизации (Capital Allowances). Это позволяет ежегодно списывать определенный процент от стоимости здания в качестве расходов, что существенно снижает налогооблагаемую базу при расчете подоходного налога или налога на прибыль компании. В 2026 году амортизационные отчисления на офисные здания обычно составляют 3% в год, а на промышленное оборудование внутри них — до 10%.

Гибкие пространства и коворкинги как новый тренд

Изменение культуры труда привело к росту популярности гибких офисных пространств и коворкингов. В 2026 году многие инвесторы предпочитают не просто сдавать “голые” стены, а инвестировать в создание готовой инфраструктуры для малого и среднего бизнеса. Модель управления коворкингом позволяет диверсифицировать риски за счет большого количества мелких арендаторов и получать более высокую выручку с каждого квадратного метра. Этот формат особенно актуален для Пафоса и Никосии, где сосредоточено большое количество цифровых кочевников и стартапов, нуждающихся в качественном рабочем месте без обязательств по долгосрочной аренде целого этажа.

Управление и техническое обслуживание коммерческих объектов

Владение коммерческой недвижимостью требует более профессионального управления по сравнению с жилым сектором. В 2026 году управляющие компании на Кипре предлагают комплексные решения, включающие технический аудит инженерных систем, управление клинингом, охраной и взаимодействие с арендаторами по вопросам эксплуатации. Стоимость профессионального управления обычно выше, но она полностью компенсируется долголетием здания и сохранением его привлекательности для топовых компаний. При выборе объекта инвестору крайне важно оценивать не только текущую арендную ставку, но и технический потенциал здания для будущей модернизации, так как требования к офисам продолжают эволюционировать вслед за технологическим прогрессом. Тщательный аудит контрактов и инженерных коммуникаций на этапе покупки является залогом успешной реализации коммерческой стратегии на острове.