15.11.2022
Акции на рынке недвижимости сигнализируют о том, что грядет значительная переоценка, и перед рынком стоят три большие задачи:
1) Политический риск из-за войны в Украине и, в частности, ее влияния на евро и институты ЕС.
2) Увеличение арендной платы за жилье по мере увеличения населения из-за иммиграции и откладывания покупки дома местными жителями из-за более высокой стоимости кредита.
3) Более высокие процентные ставки и доходы от альтернативных инвестиций, что вызывает переоценку инвестиций в коммерческую недвижимость.
Давайте сосредоточимся на переоценке инвестиций в коммерческую недвижимость, поскольку это будет неоднократно повторяться в течение 2023 года и далее.
Инвестор в недвижимость оценивает коммерческую, приносящую доход недвижимость, по трем параметрам, которые в совокупности составляют уровень капитализации дохода, генерируемого недвижимостью. Этими параметрами являются безрисковая ставка, премия за риск и ожидаемый годовой прирост стоимости капитала. Безрисковая ставка обычно представляет собой процентную ставку, выплачиваемую по 10-летней государственной облигации. Премия за риск — это избыточная компенсация, получаемая инвестором за принятие риска в сделке с коммерческой недвижимостью, которая обычно составляет 2,0%. Рост стоимости капитала обычно представляет собой ожидаемый годовой темп роста цен на недвижимость в течение следующих 3-5 лет.
Например, если ставка по 10-летним государственным облигациям составляет 1,0%, премия за риск составляет 2,0%, и ожидается, что стоимость капитала останется в целом неизменной, то ставка капитализации равна 3,0%. Недвижимость, приносящая арендную плату в размере 12 000 евро в год, будет оценена путем деления 12 000 евро на 3,0%, что соответствует 400 000 евро, т. е. кто-то купит недвижимость за 400 000 евро, и она принесет 3,0 % от вложенной суммы. Примерно так обстояло дело на Кипре до февраля 2022 г. (доходность 10-летних государственных облигаций составляла 0,6% в январе 2022 г.).
Ставка 10-летних государственных облигаций Кипра теперь составляет 4,0%, премия за риск инвестирования в недвижимость теперь выше из-за возросшего политического риска в мире и, вероятно, ближе к 2,5%, а ожидаемый рост стоимости капитала отрицательный, т.е. ожидается, что в среднесрочной перспективе они будут снижаться (допустим, всего на 1,0% в год). Таким образом, 4,0% плюс 2,5% минус -1,0% означает, что ставка капитализации теперь ближе к 7,5%. Та же недвижимость, которая приносит 12 000 евро в год, теперь оценивается в 160 000 евро, т.е. на 60% меньше.
Поскольку население Кипра увеличивается из-за иммиграции, а коммерческая арендная плата продолжает приспосабливаться к растущей экономике, давайте предположим, что арендная плата за недвижимость, как ожидается, увеличится на 20% до 14 400 евро. При этой арендной плате, используя ставку капитализации 7,5%, мы получили бы стоимость в 192 000 евро, т.е. уменьшение на 52 % по сравнению с первоначальными 400 000 евро.
Павлос Лоизу, генеральный директор WiRE FS
