06.09.2022
От родительского дома или съемной квартиры до первого особняка. И какой киприот не мечтал иметь собственное личное пространство, в котором можно было бы воплотить мечты о жизни, которую он себе представлял? Но что происходит, когда для осуществления мечты необходим кредит?
Эпоха после COVID-19 и растущая инфляция теперь определяют новую реальность. По последним данным Центрального банка Кипра, новые жилищные кредиты за первые семь месяцев 2022 года составили почти 771 млн евро. Соответствующая сумма в прошлом году за тот же период составляла 662 миллиона евро, а в 2019 году — 538 миллионов евро. Так, за первые семь месяцев года спрос (и предложение) на ипотечные кредиты значительно увеличился. Тем не менее, по нашим оценкам, последствия инфляции и неопределенности, вызванной войной в Украине, созреют в ближайшие месяцы, и будет наблюдаться спад спроса, но также и более строгие критерии в предоставлении кредитов, что приводит к выводу, что меньшее и меньше людей будут брать взаймы, чтобы купить или построить дом.
Эффект повышения процентных ставок
Поскольку Европейский центральный банк положил конец эре низких процентных ставок, отныне домохозяйствам будет предложено платить больший взнос. Эта перспектива окончательно закрывает 10-летний период, когда заключение кредитного договора казалось привлекательным вариантом.
Что касается действующих ипотечных кредитов с плавающей процентной ставкой, то их стоимость по-прежнему ниже, чем в 2019 году. По данным Центрального банка Кипра, в июле 2019 года процентная ставка по ипотечному кредиту сроком более пяти лет составляла 2,36 %, тогда как в июле 2022 года она составляет 2,18%. Конечно, ожидается, что в ближайшие месяцы процентные ставки вырастут.
С другой стороны, существующие заемщики, выбравшие фиксированную ставку в настоящее время, не будут затронуты предстоящим повышением ставок. Тем не менее, лишь небольшой процент заемщиков выбирал фиксированную ставку в предыдущие годы, во-первых, потому что она была значительно выше, чем плавающая, а во-вторых, потому что люди известны своей авантюристичностью.
Увеличение затрат на строительство
Теперь, кредит не единственная вещь, о которой нужно беспокоиться. Что происходит в случае с новостройками, у которых к моменту их завершения стоимость строительства и стройматериалов уже взлетела? По приблизительным подсчетам мы бы сказали, что общая стоимость строительства дома увеличилась примерно на 25% и может увеличиться еще больше в ближайшие месяцы. В отношении строительных материалов показательно, что среднее значение индекса строительных материалов в июле 2022 года составило 134,51 единицы, увеличившись на 19,49 единицы в годовом исчислении. В то же время затраты на рабочую силу увеличились на 10%. Если к этому увеличению добавить увеличение стоимости энергии и топлива, заметно, что общая стоимость строительства значительно возрастает примерно с 1350 евро за квадратный метр, как мы ее традиционно рассчитывали, до 1600 евро за квадратный метр. Так, если стоимость строительства дома площадью 150 кв.м. в 2019 году он составлял 202 500 евро, сегодня он составляет около 240 000 евро.
Простое правило 28/36
При всех вышеперечисленных событиях, если решение о покупке или строительстве частного дома по-прежнему остается, обеспечив банковский кредит, заинтересованные стороны должны принять во внимание, но, прежде всего, иметь возможность применять простое и в то же время сложное правило 28/36. Это очень простое правило, которое помогает домохозяйствам рассчитать влияние займов на их финансовые показатели. В частности, число 28 указывает на то, что они должны тратить не более 28% своего валового дохода на расходы, связанные с жильем. Эти расходы могут включать ипотеку, страхование жилья и налог на недвижимость. Для тех, кто арендует недвижимость, она покрывает все расходы, связанные с недвижимостью, в которой они живут. Число 36 означает, что они не должны тратить более 36% своего валового дохода на расходы, связанные с займами. Другими словами, расходы, которые, помимо жилищного кредита, могут включать в себя кредит на приобретение автомобиля, или кредитные карты, или даже покупку некоторых товаров и продуктов с ежемесячной рассрочкой, что в последнее время вернулось как потребительский тренд.
Например, если годовой валовой доход семьи составляет 40 000 евро, то расходы на жилье не должны превышать 11 200 евро или 933,30 евро в месяц. Соответственно, годовые обязательства, связанные с заимствованием, не должны превышать 14 400 евро.
В нестабильной и меняющейся экономической среде решение о кредите под залог недвижимости имеет решающее значение для качества жизни семьи. Заинтересованным сторонам необходимо очень тщательно взвешивать данные, принимая во внимание неопределенное будущее и признаки устойчивого инфляционного давления. Есть альтернативы, и каждый человек (и разум) должен избегать решений, которые дорого обойдутся ему как в финансовом плане, так и с точки зрения качества жизни.
* Генеральный директор WiRE
