15.03.2021
«DUE DILIGENCE защищает потенциального покупателя при его выборе»
Термин «DUE DILIGENCE» употребим к процедуре, которую чаще всего инициирует покупатель недвижимости или бизнеса. Во время процедуры покупатель запрашивает информацию, документы и гарантии в отношении самого имущества и его продавца. Пусть в начале переговоров подобное предварительное расследование бывает недооценено, оно имеет решающее значение для будущей сделки, помогает подойти к ней разумно, избежать неприятных сюрпризов, за которыми может следовать затратное разбирательство в суде.
Границы процедуры весьма масштабны и охватывают целый ряд моментов. Они включают в себя правовой статус собственности, финансовое положение продавца, любые причитающиеся коммунальные платежи, налоговый аспект сделки, права продавца на распоряжение имуществом, а также потенциальную необходимость получения покупателем разрешений и согласований от правительства или любого другого государственного органа.
О важности процесса DUE DILIGENCE
Перед приобретением недвижимости потенциальному покупателю стоит провести DUE DILIGENCE и проявить осторожность во избежание всевозможных осложнений в будущем. При подборе недвижимости необходимо заказать независимую оценку, найти объект в земельном кадастре и узнать, находится ли недвижимость в залоге, подлежит ли какому-либо ипотечному кредитованию или обременениям. Помимо этого, необходимо выяснить данные о самом продавце, узнать – касательно налоговых обязательств, риска банкротства или др. Если недвижимость относится к старому фонду, то такой объект могут выставить на продажу или арендовать законные арендаторы.
Также рекомендуется отправиться в градостроительное управление, чтобы проверить перспективы развития собственности, влияет ли на них какая-либо планировочная схема и плотность застройки. В случае, если имеют дело с еще строящимся домом или квартирой, покупателю необходимо предоставить копию градостроительного разрешения и разрешения на строительство или, если это недвижимость без отдельного документа о праве собственности, запросить копию вышеупомянутого документа, разрешение на разделение и копию архитектурных планов. Кроме того, они должны выяснить, облагается ли имущество НДС.
В том случае, если имущество находится в залоге или на него распространяется меморандум или любой другой запрет, перед продажей продавец должен доказать покупателю, что он в состоянии принять необходимые меры, чтобы имущество было свободно на дату передачи. Подписание контракта должно произойти после прохождения DUE DILIGENCE, и только после передачи права собственности должна быть произведена оплата. Размещение договора купли-продажи в земельном кадастре является недостаточным и не защищает покупателя, который может оказаться в затруднительном положении, если продавец не сможет выполнить свои обязательства и осуществить передачу имущества. Тем не менее крайне важно, чтобы договор купли-продажи был занесен туда немедленно, поскольку любая задержка может создать проблемы, такие как регистрация обременений.
Когда планируется покупка имущества у лица, которое не является зарегистрированным владельцем, а вместо этого является потенциальным покупателем по договору купли-продажи, важно учесть несколько моментов. Потенциальный покупатель должен найти подтверждение тому, что лицо, продающее недвижимость, действительно заключило с ним договор купли-продажи и покупатель не должен со своей стороны никаких денежных средств. Первоначальный продавец должен предоставить подтверждение уплаты налога на прирост капитала, если таковой имеется. При соблюдении требований и получении свидетельства об освобождении от уплаты налогов продажа может быть осуществлена по договору уступки, на котором должны стоять заверенные подписи передающего право и правопреемника. Все обозначенное выше подчеркивает значимость профессиональной консультации перед покупкой недвижимости.
