16.05.2022
В обществе ведется активная дискуссия по поводу аренды частных офисных зданий для государственных нужд. С одной стороны, одна сторона говорит, что это невыгодно государству (в эту группу входят совет подрядчиков, генеральный контролер и, конечно же, оппозиционные партии). Другая точка зрения состоит в том, что в зависимости от уровня арендной платы на рынке это может быть выгодно государству.
Однако четкой правильной позиции по этому поводу нет, так как это должно зависеть от обстоятельств каждого конкретного случая.
Во-первых, использование государственной земли для возведения офисов допустимо при условии, что стоимость земли включена в общую стоимость строительства. Тот факт, что есть государственная земля, не означает, что она исключена из любой сравнительной оценки. Это серьезная проблема, и ее необходимо учитывать.
Второй момент, на который мы хотели бы обратить внимание, заключается в том, что если здание сдается в аренду государству, арендодатель должен будет платить подоходный налог, налог на имущество, взносы на оборону и здравоохранение, расходы на содержание и т. д., тогда как для государственного здания, правительство должно покрывать расходы, поэтому государство теряет этот доход.
Еще одним важным соображением является то, что экономический срок службы зданий составляет около 20-30 лет. Таким образом, по мере изменения технологий и использования офисов правительство может переехать из здания, которое больше не подходит, но если здание принадлежит правительству, оно останется в нем, несмотря на его устаревание.
Техническое обслуживание — это другой вопрос. Когда правительство арендует здание, эти расходы обычно несет частный домовладелец, а если нет, то государство должно платить.
Еще одно соображение заключается в том, что не все государственные участки обязательно находятся в подходящем месте или подходящего размера.
Генеральный аудитор говорит, что правительство платит около 20 миллионов евро в год в виде арендной платы, в то время как его потребности удовлетворяются только на 50 процентов, поэтому, по прогнозам, мы предполагаем, что в его отчетах стоимость аренды может достичь 40 миллионов евро в год.
По нашему мнению, каждый случай сдачи в аренду или строительства должен сопровождаться анализом затрат и выгод со сравнительными цифрами, поскольку, если имущество сдается в аренду на основе, скажем, 3-процентного дохода в год от его стоимости с различными сделанными вычетами, стоимость снизится примерно до 2%, близкой к нынешней стоимости заимствования государственных облигаций (которая, по-видимому, увеличивается).
После экономического кризиса и финансовой помощи 2013 года мы предложили продажу государственных учреждений на основе подхода «купи, чтобы сдать» и указали конкретные здания, подходящие для этого, чтобы уменьшить государственный долг.
Однако официальные лица предпочитают набирать очки вместо того, чтобы вступать в продуктивный диалог.
В колониальную эпоху правительство проводило политику покупки земли для будущих нужд, но с тех пор, как от этой политики отказались, государственные земли быстро уменьшаются в размерах и в соответствии с местоположением.
Любое решение должно основываться на финансах и выгоде для государства.
Строительство новых правительственных учреждений занимает более пяти лет с архитектурными конкурсами, возражениями, претензиями подрядчиков и так далее. Этого можно избежать, если здания сдаются в аренду.
На ум приходит здание бывшего торгового центра Orfanides в Строволосе, которое продается за 30 миллионов евро, с хорошим доступом. Стоимость конверсии составила бы, скажем, еще 10 миллионов евро, но в нем могли бы разместиться отделы земельного кадастра, градостроительства и другие общественные службы. Это будет место за пределами центра города, что поможет с пробками на дорогах.
Точно так же здание IMC простояло без дела в течение многих лет. Есть много примеров, чтобы рассмотреть для лизинга, а также.
Antonis Loizou & Associates EPE – оценщики недвижимости, агенты по недвижимости и консультанты по недвижимости
