01.07.2024
Некоторые неинформированные отчеты чрезмерно раздувают проблему аренды недвижимости, утверждая, что правительство тратит на неё 26 миллионов евро в год. Чтобы выяснить, является ли это пустой тратой денег или стоит инвестировать эту сумму в строительство собственных зданий, необходимо рассмотреть следующие параметры.
Содержание
Строительство собственных офисов
Офисы обычно строятся на земле, принадлежащей правительству, но существует мнение, что поскольку это государственная земля, она ничего не стоит. Однако для правильной оценки затрат следует включить стоимость земли по текущей рыночной цене.
Когда правительство решает построить собственные здания, оно объявляет тендеры на архитектурное проектирование. Процесс выбора архитектурного дизайна занимает около полутора лет и часто сопровождается судебными спорами. На окончательное решение по проекту требуется как минимум полтора года. Архитектурные конкурсы требуют от участников оценки стоимости строительства, которую нельзя превышать. Однако 100% проектов оказываются недооцененными, и в итоге ни один проект не укладывается в бюджет, при этом архитекторы не несут ответственности за изменение его стоимости.
Аренда существующих зданий
Этот вариант проще, если удается найти подходящее здание. Здание существует, аренда известна, качество и услуги предоставляются. Однако найти подходящие здания по расположению и размеру трудно.
Аренда здания обычно заключается на фиксированный срок в пять лет с возможностью его продления до 15 лет. Арендодатель обычно несет ответственность за уплату налогов на собственность, техническое обслуживание и ремонт, а также обновление или замену оборудования (кондиционеров, лифтов и т. д.).
Аренда здания также подразумевает, что арендатор платит подоходный налог и другие налоги, поэтому в конечном итоге часть арендной платы возвращается правительству. Поскольку правительство берет долгосрочные кредиты под ±3% годовых, логично сравнить этот уровень с арендной ставкой, которая также составляет примерно 3%.
Покупка офисов
Покупка готовых офисов — еще один возможный вариант. Например, бывшие офисы закрывшегося Co-Op Central Bank имеют здания в разных городах, которые могут подойти для этих целей. Поскольку правительство теперь является владельцем этих зданий, вместо покупки или аренды следует рассмотреть возможность использования этих зданий для государственных нужд.
Аренда и продажа
Еще один вариант — долгосрочная аренда офисных зданий правительством, с продажей их инвесторам на основе арендной платы. В этом случае правительство могло бы получить значительную сумму, часть которой оно инвестировало.
Пустующие земли
Если не планируется никакое строительство, но есть возможность использовать деньги на новые здания или их улучшение, часть государственных земель можно продать при условии, что средства пойдут на строительство офисов или другие проекты (например, новый музей Кипра).
BOT (Строительство-Эксплуатация-Передача)
Альтернатива BOT (build-operate-transfer) предусматривает, что правительство владеет землей и объявляет тендер на строительство здания с долгосрочной выплатой. Этот вариант учитывает общие спецификации, дизайн, даты поставки, фиксированную стоимость/арендную плату и т. д.
Какой бы альтернативный вариант ни выбрало правительство, всегда существуют проблемы, заметные общественности, которые нужно учитывать:
- Коррумпированные государственные конкурсы.
- Перерасход средств и задержки поставок.
- Различные сообщения в прессе о заранее предопределенных спецификациях и местах расположения для того, чтобы отдать предпочтение определенным застройкам или владельцам.
