12.01.2023
Генеральный директор кипрской финтех-компании Ask WiRE Павлос Лойзу в аналитическом материале, посвященном внутреннему рынку недвижимости в предстоящем году, объяснил, что цены на жилую недвижимость, скорее всего, останутся стабильными по сравнению с предыдущим годом, чему будет способствовать повышенный спрос и устойчивая экономика.
Луазу резюмировал некоторые глобальные события, влияющие на цены, включая европейскую и кипрскую экономику, которые в конце 2021 года пережили постепенное восстановление после пандемии Covid-19 и неблагоприятных последствий принятых мер, таких как блокировки. Кроме того, он отметил, что фондовый рынок в то время достиг рекордных максимумов, а инфляция медленно росла.
Год спустя, отметил Луазу, сбои в цепочке поставок стали менее заметными, ссылаясь на глобальный индекс контейнерных перевозок, который снизился на 74%, с 9 304 до 2 404 долларов, на фондовый рынок, где S&P 500 упал на 19,5%, с 4 750 до 3 800, а также инфляция, которая, как представляется, достигла своего пика примерно на уровне 8-9 процентов.
«Война на Украине и связанные с ней геополитические изменения, быстрый отказ ЕС от России в качестве основного поставщика энергии и рост процентных ставок привели (и продолжают приводить) к существенной переоценке рисков по классам активов. Особенно те, которые имеют высокую долю заемных средств, такие как недвижимость», — сказал Лойзу. «Эта переоценка продолжится в 2023 году, тем более что другие инвестиционные возможности становятся все более привлекательными», — добавил он.
Анализ Луазу сначала установил структуру оценки, прежде чем использовать ее для анализа ситуации на Кипре. Он отметил, что «более высокий располагаемый доход, рост населения, более мягкие требования к кредитам и более низкие процентные ставки — все это способствует увеличению стоимости жилья».
Более того, он заявил, что, как и в случае с жилой недвижимостью, цена на коммерческую недвижимость имеет тенденцию смещаться вверх с ростом ВВП и падать, когда процентные ставки и доходность других инвестиций выше. «Международные инвесторы влияют на динамику цен на недвижимость как в жилой, так и в коммерческой недвижимости», — сказал он.
Что касается этих движущих факторов на 2023 год, генеральный директор Ask Wire объяснил, что располагаемый доход, вероятно, упадет из-за резкого роста цен, высокой инфляции и роста процентных ставок. Более того, банки ужесточили критерии кредитования всех видов недвижимости, а процентные ставки по ипотеке, развитию и инвестициям росли и продолжают расти.
«С другой стороны, население значительно увеличилось из-за приезда из Украины, России, Беларуси и других стран, что привело к скачку арендной платы и цен на жилье в определенных районах», — сказал Луазу, отметив, что «приток иностранных инвесторов, особенно из Ливана и Израиля также вызывает рост цен на определенные типы недвижимости», что в первую очередь затрагивает небольшие жилые дома и туристические объекты в Ларнаке.
Что касается коммерческой недвижимости, сказал Луазу, ВВП Кипра продолжает расти, но с более высокими процентными ставками и более высокой прибылью от альтернативных инвестиций, инвестиции в недвижимость с целью получения дохода или прироста капитала стали менее привлекательными.
«Например, доходность 10-летних облигаций правительства Кипра в настоящее время составляет 4,2%, а банки Греции и Кипра выпускают привилегированные облигации и облигации второго уровня с купонами 7,0-10,0%», — заявил он. «Вышеизложенное указывает на то, что основными движущими силами роста на местном рынке недвижимости, вероятно, будут рост населения, приток инвестиций из-за рубежа и нестабильное предложение, поскольку требуется 2-4 года, чтобы увеличить значительный уровень запасов недвижимости)», — добавил он.
В результате вышеизложенного Луазу пояснил, что было бы разумно предположить, что рынок разделится на два отдельных уровня, при этом некоторые объекты недвижимости будут предназначены для внутренних покупателей, а другие будут нацелены на международных инвесторов. Одна из переменных здесь, по словам Луазу, заключается в том, останутся ли международные инвесторы и покупатели в долгосрочной перспективе, чтобы поддерживать текущий диапазон цен.
«Вероятный ответ — да, поскольку местная деловая среда и политическая стабильность учитывают то, что происходит в регионе, и способ ведения бизнеса «работа из любого места» играют на руку Кипру», — сказал Лойзу.
Между тем, Луазу подчеркнул, что вышеупомянутое «нестабильное предложение» вызывает рост цен, прежде чем отметить, что это «вероятно, изменится в среднесрочной перспективе по мере объявления новых проектов, особенно в Западном Лимассоле и части Ларнаки».
Далее он объяснил, что строительство нового жилья не полностью восстановилось после жилищного кризиса 2008 года и банковского кризиса 2013 года, а предложение жилой недвижимости остается около исторического минимума.
«Это сделало дома недоступными для многих, особенно для тех, кто покупает жилье впервые», — сказал Лойзу. Более того, он отметил, что на сторону спроса сильно повлиял рост населения за последнее десятилетие, что произошло по ряду причин.
«Мы не ожидаем, что рынок жилья на Кипре претерпит значительную коррекцию, так как экономика остается сильной, а спрос на жилье по-прежнему относительно высок. На самом деле низкое предложение и высокий спрос означают, что цены на жилье в ближайшем будущем вряд ли значительно упадут», — сказал Лойзу.
«Тем не менее, вероятность более медленных темпов роста цен на жилье и снижения продаж в следующем году может облегчить доступ потенциальных покупателей к доступному жилью. Менее позитивно мы относимся к коммерческой недвижимости, где спектр альтернативных инвестиционных возможностей значительно увеличился за последний год», — добавил он.
«Это, в сочетании с ростом процентных ставок, может привести к переоценке в краткосрочной и среднесрочной перспективе, особенно в отношении небольших квартир и устаревших объектов», — заключил Луазу.
