08.03.2022
Большинство людей просто подсчитают общую сумму, которую они заплатили за свой дом (т.е. стоимость покупки свободного участка плюс общая стоимость строительства) и примут это за рыночную стоимость их собственности. Что ж, мне жаль быть тем, кто говорит, что это неправда! Я уверен, что многие будут утверждать, что это должно быть правдой, так как это цена. К сожалению, стоимость не является ценностью.
Просто объясню на примере, что стоимость строительства чего-либо в горах относительно больше, чем стоимость строительства того же объекта в центре города. Почему? Потому что этот «второстепенный» основной продукт, называемый бетоном, нужно доставлять на много миль дальше, что означает увеличение затрат; потому что кирпичи тоже нужно переносить на такое же расстояние; и потому что строительная компания должна преодолевать все эти мили каждый день в течение нескольких лет, чтобы построить этот блок (если только строительная компания, компания по производству бетона, компания по производству кирпича и т. д. не базируются в горах).
Это было очень простое объяснение стоимости по сравнению с ценностью. Теперь давайте предположим, что мне удалось получить лицензию на строительство красивого дома в сельскохозяйственном районе или в районе, где вокруг моей собственности есть фермы, по сравнению с аналогичным домом, построенным всего в нескольких милях дальше, в жилом районе. Давайте также предположим, что стоимость строительства двух блоков одинакова. Что ж, некоторые могут возразить, что дом рядом с фермой имеет преимущество, так как он будет иметь тот отличный «свиной запах» с фермы по соседству, когда вы наслаждаетесь вечерним напитком на веранде, или тот факт, что владельцу нужно будет водить машину по грунтовой дороге пару миль, прежде чем они найдут асфальтированную главную дорогу, или даже тот факт, что фермер по соседству каждое утро будет снабжать их свежими яйцами на завтрак.
Тем не менее, стоимость двух объектов недвижимости основана не на стоимости строительства, а, проще говоря, на том, сколько рынок готов заплатить за них!
Точно так же при застройке пустующего участка инвестор должен проанализировать наиболее эффективное и наилучшее использование этого имущества/участка. Это будет рассматриваться как законное использование имущества, которое дает наибольшую приведенную стоимость. Может быть выполнено технико-экономическое обоснование всех допустимых видов использования имущества, и финансово осуществимое использование, приносящее наибольшую финансовую отдачу, может рассматриваться как наиболее эффективное и наилучшее использование. Исходя из вышеизложенного, если я решу построить двухэтажный дом на участке, расположенном на коммерческом проспекте, с допустимым использованием под потенциальное шестиэтажное коммерческое здание, я не буду выглядеть очень хорошим инвестором. Это автоматически меняет использование недвижимости с коммерческого на жилое, так как у меня была «фантастическая идея» построить двухэтажный дом на коммерческом участке, который можно было бы превратить в шестиэтажное коммерческое здание. Таким образом, я повлиял на стоимость участка и вообще собственности.
То же самое относится и к инвестированию в недвижимость, на участке которой уже есть здания. Здесь нужно учитывать два основных фактора: текущее использование и потенциал развития. То, что выше, является лучшим вариантом для инвестиций. Если, например, на коммерческом участке стоит одноэтажный дом 30-летней давности, инвестор рассмотрит свои варианты. Текущее использование (оставить как есть) против потенциала развития (снос существующих зданий и застройка пустующего участка). Давайте дадим здесь некоторую инсайдерскую информацию… «Выберите второй вариант»! Таким образом, инвестор не будет придавать никакой ценности существующим зданиям на участке, поскольку они будут просто затратами на снос.
Что, если тот же участок уже полностью застроен до шести этажей, причем здание относительно новое, но «использование» зданий не считается наилучшим и лучшим использованием участка?
Что ж, к сожалению, какими бы ни были затраты на строительство для развития этого участка (с неправильным использованием), это повлияет на его общую стоимость! Вот где важность анализа рынка проявляется в уравнении; только до фактического развития.
Ангелос Георгиу FRICS, управляющий директор FCIArb – KTESION. Консультации по недвижимости и активам, член Королевского института дипломированных оценщиков (RICS), член Королевского института арбитров (CIArb)
